Milloin kannattaa hakea pesänselvittäjä ja -jakaja?
Pesänselvittäjän ja -jakajan tehtävänä on selvittää kuolinpesä jakokuntoon, toimittaa mahdollinen ositus sekä perinnönjako. Pesänselvittäjää ja -jakajaa tarvitaan yleensä silloin, jos kuolinpesän osakkaat eivät pääse sopimukseen perinnönjaosta tai sen edellyttämistä toimista. Tällöin pesänselvittäjän ja -jakajan on yritettävä saada osakkaiden välille aikaan sovinto ja jos sitä ei synny, pesänjakaja voi osakkaiden erimielisyyksistä huolimatta toimittaa osituksen ja perinnönjaon lain mukaan.
Pesänselvittäjän ja -jakajan määrääminen voi olla joskus edullista myös silloin, kun kuolinpesään ei sinänsä liity mitään riitaa, mutta asioiden hoitaminen on pesänselvittäjän ja -jakajan keinoin suoraviivaisempaa. Yksi tällainen tilanne on käsillä, kun kuolinpesän osakkaita on määrätty edunvalvontaan. Pesänselvittäjän ja -jakajan määrääminen kuolinpesään nimittäin lieventää joitakin lupavaatimuksia, joita holhoustoimilaki asettaa edunvalvojan toiminnalle, kun nämä toimenpiteet tekee edunvalvojan sijaan pesänselvittäjä ja -jakaja.
Pesänselvittäjän ja -jakajan toimivalta ja sen esteet
Tavallista kuitenkin on, että pesänselvittäjän ja -jakajan toimivalta ja erityisesti sen suhde holhoustoimilain 34 §:ssä säädettyihin luvanvaraisiin oikeustoimiin herättää kysymyksiä erityisesti pankeissa, jolloin asioiden hoitaminen ei välttämättä ole niin suoraviivaista. Eritoten pankkien esittämät lisäselvityspyynnöt sekä vaatimukset, silloin kun ne eivät ole lakiin perustuvia tai juridisesti oikeellisia, aiheuttavat huomattavaa tarpeetonta työtä pesänselvittäjälle ja -jakajalle ja sitä kautta taloudellista haittaa kuolinpesän osakkaille. Eräs toistuvasti pulmia nostattava kysymys on seuraava.
Saako pesänselvittäjä ja -jakaja myydä kuolinpesään kuuluvan kiinteistön ilman DVV:n lupaa, vaikka kuolinpesän osakkaita on edunvalvonnassa, jos osakkaiden edunvalvojat ovat suostuneet kiinteistön myyntiin?
Kysymykseen vastaamme seuraavasti.
Saako pesänselvittäjä ja -jakaja myydä kuolinpesään kuuluvan kiinteistön?
Pesänselvittäjä edustaa keskittämisperiaatteen mukaisesti kuolinpesää pesää koskevissa asioissa, mukaan lukien kuolinpesään kuuluvan kiinteän omaisuuden myynti. Pesänselvittäjällä on lähtökohtaisesti toimivalta luovuttaa pesänselvitystoimien edellyttämällä tavalla mitä tahansa kuolinpesän omaisuutta perintökaaressa säädetyin rajauksin.
Perintökaaren 19:14.1:n mukaan kiinteää omaisuutta tai toisen maalla olevaa laitosta, joka hallintaoikeuksineen maahan voidaan maanomistajaa kuulematta luovuttaa kolmannelle henkilölle, ei pesänselvittäjä saa luovuttaa eikä velasta kiinnityttää, elleivät osakkaat ole kahden esteettömän henkilön oikeaksi todistamassa asiakirjassa antaneet siihen suostumustaan tai, milloin tätä ei voida saada, oikeus ole hakemuksesta sallinut toimenpidettä. Todettakoon tähän yhteyteen, että tuomioistuimen antaman myyntiluvan edellytykset ovat varsin rajatut ja myyntiluvan hakemista yleisesti vältellään. Myyntiluvan hakemiseen nähden kiinteistön myynti osakkaiden suostumuksin on yleensä ensisijainen vaihtoehto.
HolhTL 5:29.1:n mukaan edunvalvojalla on kelpoisuus edustaa päämiestään tämän omaisuutta ja taloudellisia asioita koskevissa oikeustoimissa, jollei tuomioistuin ole tehtävää antaessaan toisin määrännyt tai jollei toisin ole säädetty. Edunvalvoja edustaa päämiestään siis myös perintökaaren 19:14.1:n mukaista suostumusta eli kiinteistön myyntiä koskevaa suostumusta koskevassa asiassa. Edunvalvojan täytyy toki tiedustella päämiehensä mielipidettä, jos se on mahdollista ja tarpeen, suostumuksen antamista harkitessaan.
Holhoustoimilain 34 §:n 1. momentin 1. kohdan mukaan edunvalvojalla ei ole oikeutta ilman holhousviranomaisen lupaa päämiehensä puolesta luovuttaa kiinteää omaisuutta. Lain esitöiden mukaan säätämällä oikeustoimi luvanvaraiseksi pyritään ennakolta vähentämään vaaraa siitä, että päämiehen eduille aiheutetaan oikeustoimena vahinkoa (HE 146/1998 vp s. 45).
Pesänselvittäjä ja -jakaja huolehtii perintökaaren mukaan ex officio myös vajaavaltaisten edusta (PK 23:7.2). Tämä velvollisuus kattaa myös kiinteää omaisuutta koskevat luovutustoimet kuolinpesästä (kumotun holhouslain aikainen ratkaisu KKO 1989:55, esittelijän mietintö ja eri mieltä olevan jäsenen lausunto). Kumotun holhouslain aikaisessa oikeuskäytännössä on katsottu, että mikäli kiinteistön myyntiä varten on määrätty uskottu mies, ei luovutus ole edellyttänyt holhoustuomioistuimen lupaa (KKO 1971:48 II). Vastaavasti pesänjakajan osalta katsoivat kumotun holhouslain aikaisessa ratkaisussa KKO 1989:55 esittelijä ja eri mieltä oleva jäsen. Kumotun holhouslain (19.8.1898/34) 39 §:n 1. momentin 1. kohta vastaa sisällöllisesti nyt puheena olevilta osin holhoustoimilain 34 §:n 1. momentin 1 .kohtaa. Perintökaaren 23:7.2 on pysynyt muuttumattomana viitattujen kumotun holhouslain aikaisten ratkaisujen oikeustilasta nykypäivään.
Pesänselvittäjä ei tarvitse DVV:n lupaa kiinteistön myymiseen, jos osakkaiden edunvalvojat ovat antaneet perintökaaressa tarkoitetun suostumuksen kiinteistön myyntiin, koska lupavaatimuksen suojatarkoitus täyttyy tältä osin jo pesänselvittäjän ja -jakajan määräämisellä kuolinpesään.
Perintökaaren 19:14.1:ssä ei lisäksi ole kyse siitä, että edunvalvoja luovuttaisi päämiehensä kiinteää omaisuutta, vaan kyse on siitä, että edunvalvoja kuolinpesän osakkaana olevan päämiehensä puolesta antaa laissa säädetyn suostumuksen sille, että pesänselvittäjä ryhtyy kuolinpesään kuuluvan kiinteistön luovutustoimeen.
Myös oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että ”Osakkaan edunvalvoja, joka päämiehensä puolesta antaa suostumuksen kuolinpesään kuuluvan kiinteistön myymiseen, ei tarvitse tähän holhousviranomaisen lupaa.” (Aarnio, Aulis – Kangas, Urpo: Suomen jäämistöoikeus I – Perintöoikeus, Alma Talent Oy 2016, 6., uudistettu painos, s. 556-557). Sama on DVV:n oma kanta kuten myös Maanmittauslaitoksen kanta. Kiinteistön ostaja saa lainhuudon kiinteistöön, jonka pesänselvittäjä ja -jakaja on myynyt kuolinpesästä edunvalvonnassa olevien osakkaiden edunvalvojien suostumuksin, vaikka myynnille ei ole DVV:n lupaa.
Vielä kerran. Vastaus kysymykseen on, kyllä saa.
DVV:n internetsivujen ohjeiden puutteet
DVV:n internetsivuillaan julkaisemissa pikaohjeissa todetaan silti edunvalvojan tarvitsevan luvan, kun edunvalvoja on myymässä tai ostamassa päämiehen yksin, osittain tai kuolinpesän osakkaana omistamaa kiinteistöä (https://dvv.fi/milloin-edunvalvoja-tarvitsee-luvan-, katsottu 7.4.2026). Ohjeessa ei ole kuitenkaan mainittu kiinteistön myyntitilannetta, jossa kuolinpesään on määrätty pesänselvittäjä ja -jakaja.
Ohje on tältä osin vaillinainen ja aiheuttaa ongelmia, koska luonnollisesti esimerkiksi pankit tukeutuvat vahvasti viranomaisten ohjeisiin. Toivomme DVV:n täydentävän ohjettaan.
Klaus Kinanen
asianajaja
Kirjoittaja hoitaa jatkuvasti käräjäoikeuden määräämänä useita pesänselvittäjän ja -jakajan toimia ja kohtaa niin ikään jatkuvasti ongelmia pesänselvittäjän ja -jakajan toimivaltaan kuuluvien tehtävien hoitamisessa eritoten pankkien kanssa. Vielä on korostettava, että tämän kirjoituksen teemaan liittyen kirjoittaja ei osoita syyttävällä sormella DVV:tä. Kyseisestä virastosta saa lähes poikkeuksetta erinomaista palvelua myös pesänselvittäjän ja -jakajan roolissa asioidessa.