Kiinteistö- ja asuntokauppariidat

Asuntokauppa liittyy monesti elämän suuriin muutosvaiheisiin. Asuntokauppa on yleensä merkittävä taloudellinen sijoitus ja monelle se on ainutkertainen tapahtuma. Asuntokauppa sisältää riskejä, jotka voivat liittyä niin asunnon havaittavissa oleviin kuin näkymättömiin virheisiin. Asuntokauppa on tärkeä valmistella hyvin ja käyttää apuna asiantuntijaa. Jos kaupanteon jälkeen kaikesta huolimatta asunnossa ilmenee virheitä, on ostajan syytä kääntyä välittömästi asianajotoimiston puoleen mahdollisen reklamaation laatimiseksi ja vastaavasti myyjän puolustautuakseen virheväitteitä vastaan.

1 Asunto- ja kiinteistökauppa

Asuntokaupalla tarkoitetaan joko asunto-osakkeiden kauppaa tai kiinteistökauppaa. Asunto-osakekaupan kohde on yleensä kerrostalohuoneisto tai muu osakehuoneisto. Kiinteistökauppa taas koskee tavanomaisesti omakotitaloa piha-alueineen. 

2 Asuntokaupan riskit

Asunto- ja kiinteistökaupan riskit liittyvät yleensä kaupasta laadittavan sopimuksen sisältöön, myyjän ja ostajan velvollisuuksiin sekä kaupan kohteen tosiasiallisiin ominaisuuksiin.  Virhetilanteen arviointi tulee yleisesti ottaen kysymykseen, kun kaupan kohde ei vastaa sovittua. Mahdollisen virheen arvioinnin kannalta tärkeitä ovat muiden muassa myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus sekä velvollisuus reklamoida eli ilmoittaa virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun ostaja on havainnut virheen. Virheen arvioinnin kannalta merkittäviä ovat myös kuntotarkastukset ja niiden havainnot riskirakenteista ja mihin toimenpiteisiin osapuolten olisi pitänyt havaintojen johdosta ryhtyä ennen kaupantekoa.

Kaiken kaikkiaan asunto- ja kiinteistökaupan virheen arviointi on monivaiheinen prosessi, jossa tulee huomioida lainsäädännön myyjälle ja ostajalle asettamat velvollisuudet, jotta osapuoli voi menestyksekkäästi vedota virheeseen tai puolustautua virhettä koskevaa väitettä vastaan.

Toimistollamme on pitkä kokemus asunto- ja kiinteistökaupan virheitä koskevien juttujen hoitamisesta. Oikeudellisen osaamisen lisäksi asunto- ja kiinteistökaupan virheen arviointi edellyttää yleensä myös paljon rakennusteknistä osaamista. Asunto- ja kiinteistöjuridiikan osaamisen lisäksi käytämme joukkoa rakennustekniikan joita, kuntotarkastajia ja muita rakennusalan ammattilaisia, joiden tietoja ja taitoja hyödynnämme tilanteen ja tarpeen mukaan.

3 Myyjän velvollisuudet ennen kauppaa

Myyjällä on ennen kauppaa laaja tiedonantovelvollisuus kohdetta koskevista tiedoista. Myyjän on kerrottava kaikki tietämänsä asunnon ominaisuuksia koskevat tiedot eikä myyjä saa jättää kertomatta ostajalle merkityksellisiä tietoja tai kertoa harhaanjohtavia tietoja. 

Myyjän on kerrottava itselleen epäedullisetkin seikat ja kaupan kohteen hintaan alentavasti vaikuttavat asunnon ominaisuudet ja vauriot. Myyjä ei voi kiertää tietojenantovelvollisuuttaan niin, että myyjä voisi hyväksikäyttää ostajan virheellistä käsitystä jostakin kaupan kohdetta koskevasta asiasta, vaan myyjän on oikaistava ostajan virheellinen käsitys. 

Myyjän tietojenantovelvollisuus koskee ensinnäkin asunnon fyysisiä ominaisuuksia, kuten pinta-alaa ja varustelua. Toiseksi tietojenantovelvollisuuden piiriin kuuluvat myös muut kuin silmin havaittavat ominaisuudet, kuten asunto-osakeyhtiön taloudellista tilaa koskevat tiedot tai kiinteistön kaavoitustilanne ja rakennusluvat.

Jos myyjä käyttää myyntityössä apulaisia, kuten kiinteistönvälittäjää, vastaa myyjä lähtökohtaisesti myös apulaistensa antamien tietojen oikeellisuudesta.

4 Ostajan velvollisuudet ennen kauppaa

4.1 Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus tarkoittaa, että ostajan on tutustuttava huolella kaupan kohteeseen ennen kaupantekoa. Ennakkotarkastusvelvollisuus edellyttää ostajan tarkastavan asunnon kaikin puolin ja kysymykseen voi tulla myös kuntotarkastuksen teettäminen. Normaalitilanteissa tarkastusvelvollisuus ei yleensä edellytä rakenteiden purkamista. Ostajan tulee tarkastaa rakennukset ja rakennelmat siltä osin kuin niihin pääsee esteettömästi.

Ennakkotarkastusvelvollisuus voi joissain tilanteissa tarkoittaa myös tavanomaisen tarkastusvelvollisuuden ylittävää erityistä tarkastusvelvollisuutta. Useimmiten käytetyt kuntotarkastajat ovat lausunnoissaan todenneet, että jokin seikka vaatisi tarkempaa selvitystä. Tällaiset kuntotarkastuksen havainnot voivat aiheuttaa ostajalle erityisen tarkastusvelvollisuuden. Erityinen tarkastusvelvollisuus voi edellyttää lisätutkimuksia ja myös rakenteiden purkamista, tietenkin kiinteistön omistajan luvalla.

4.2 Ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin seuraukset

Ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin seuraukset ovat vakavat, sillä ostaja ei saa kiinteistökaupassa vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Asunto-osakkeiden kaupassa seuraamus on hieman lievempi, nimittäin jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.

Ostajan tarkastusvelvollisuuden laiminlyönti on merkityksetön vain niissä tapauksissa, joissa myyjän voidaan katsoa salanneen tahallaan tai törkeästä huolimattomuudesta jonkin kaupan kohdetta koskevan vaikutuksellisen seikan.

Ostajan syytä suhtautua vakavasti kuntotarkastusraportin lausuntoihin lisätutkimusten tarpeesta, koska jättämällä lisätutkimukset tekemättä ostaja saattaa tulla ottaneeksi tietoisen riskin siitä, että myöhemmin ilmaantuva laatuvirhe katsotaankin jo ostajan tietoisuuteen kuuluvaksi. 

4.3 Miten kiinteistönvälittäjän käyttäminen vaikuttaa ostajan ja myyjän velvollisuuksiin

Merkittävä osa asuntokaupoista tehdään käyttäen kiinteistönvälittäjää. Jos myyjän puolesta on toiminut kiinteistönvälittäjä tai joku muu edustaja, myyjä vastaa myös hänen antamistaan tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä. 

Jos kiinteistönvälittäjä on toiminut virheellisesti ja siitä on aiheutunut ostajalle tai myyjälle vahinkoa, on näillä oikeus saada välitysliikkeeltä korvausta vahingosta.

5 Virhetilanteet

5.1 Käytetyn osakehuoneiston virheet

Asunnossa on virhe, jos:

  1. se ei vastaa sovittua;
  2. se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja jotka ovat vaikuttaneet kauppaan;
  3. myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt kertomatta tiedon, joka olisi vaikuttanut kauppaan; 
  4. se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostaja on voinut odottaa tai
  5. jos myyjä on antanut asunnon ympäristöstä tai alueen palveluista virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon tai jättänyt merkittävän tiedon kokonaan antamatta.

Laatuvirhe on kyseessä silloin, kun asunto ei vastaa ominaisuuksiltaan sovittua tai niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta. Laatuvirhe voi olla esimerkiksi kosteusvaurio ja homevaurio.

Taloudellisesta virheestä puhutaan, kun kauppaan liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista on annettu virheellinen tai harhaanjohtava tieto. Tällainen on esimerkiksi yhtiövastiketta ja lainaosuutta koskeva väärä tieto sekä harhaanjohtavat tiedot taloyhtiön taloudellista tilasta.

Oikeudellinen virhe on kysymyksessä silloin, kun kolmannella henkilöllä onkin jokin oikeus kaupan kohteeseen eikä tästä ole sovittu kaupan yhteydessä. Kolmannen oikeus voi olla esimerkiksi kertomatta jäänyt panttioikeus tai yhteisomistus.

5.2 Kiinteistökaupan virheet

5.2.1 Laatuvirhe

Kiinteistökaupassa on laatuvirhe virhe, jos:

  1. se ei vastaa sovittua;
  2. myyjä on ennen kaupantekoa antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta, joita koskevat tiedot ovat vaikuttaneet kauppaan;
  3. myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
  4. myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön tai
  5. kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

5.2.2 Vallintavirhe

Vallintavirheellä tarkoitetaan, että myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon esimerkiksi voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta tai rakennusluvasta. 

Vallintavirhe on esimerkiksi tilanne, jossa asuntoon on rakennettu sauna, mutta sille ei ole haettu rakennuslupaa.

5.2.3 Oikeudellinen virhe

Oikeudellinen virhe on kysymyksessä silloin, kun ostaja voi menettää kiinteistön kolmannelle henkilölle tai jos kiinteistöön kohdistuu panttioikeus tai muu kolmannen henkilön muu oikeus, josta ostaja ei kauppaa tehdessään tiennyt. 

Oikeudellinen virhe on esimerkiksi virheellinen tai harhaanjohtava tieto lainhuudon saajasta, vuokraoikeudesta tai kiinteistöön kuuluvan rakennuksen omistuksesta.

5.3 Virheen seuraamukset

Ostajalla on virheen johdosta oikeus hinnanalennukseen tai jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Lisäksi ostajalla on oikeus saada korvaus aiheutuneista vahingoista korkoineen. Silloin, kun myyjä joutuu palauttamaan kauppahinnan tai osan siitä, on ostajalla oikeus saada palautettavalla kauppahinnalle tuottokorkoa siitä lukien, kun myyjä vastaanotti kauppahinnan palautettavan osa.

6 Ostamassani asunnossa on virhe, kuinka toimin

6.1 Virheilmoitus

Ostajan ensimmäinen velvollisuus virhetilanteessa on ilmoittaa virheestä myyjälle eli reklamoida. Ilmoitus on syytä tehdä kirjallisesti ja toimittaa se myyjälle todistettavasti. Jos myyjiä on useampi, reklamaatio on toimitettava kaikille myyjille. 

Reklamaatio on tehtävä uhalla, että ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen. Reklamaatiossa ostajan on mainittava havaitut virheet ja esitettävä virheisiin perustuvat vaatimuksensa mahdollisimman tarkoin. Reklamaatiota voidaan vielä täydentää myöhemmin sen jälkeen, kun asunnossa on tehty tutkimuksia.

Virheilmoitus koskee kaikkia virhetilanteita ja se on tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Kohtuullinen aika riippuu virheen laadusta ja muista olosuhteista. Virheilmoituksen tekemiselle on kuitenkin laissa säädetty takaraja. Asunto-osakkeiden kaupassa virheilmoitus on asuntokauppalain mukaan tehtävä viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu ostajalle. Kiinteistökaupassa virheilmoitus on maakaaren mukaan tehtävä viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta ostajalle. Asuntokauppalaissa ja maakaaressa säädettyjen määräaikojen ylittäminen ei kuitenkaan johda ostajalle oikeudenmenetyksiin, jos myyjä on toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tästä huolimatta reklamaation tekemisessä on näyttökysymysten takia syytä pyrkiä noudattamaan kohtuullista reklamaatioaikaa ja säädettyjä ehdottomia määräaikoja.

Virheilmoitus on hinnanalennuksen, vahingonkorvauksen tai kaupan purun ehdoton edellytys. Oikea-aikainen ja riittävä virheilmoitus on olennaisimpia asuntokauppariidan ratkaisua koskevia toimenpiteitä ja sen laatimisessa on syytä käyttää asianajotoimiston apua.

6.2 Tutkimukset

Virheen selvittäminen edellyttää yleensä tutkimusten tekemistä. Epäillyissä home- ja kosteusvauriotilanteissa kyseeseen tulevat kosteusmittaukset, näytteenotot ja laboratoriotutkimukset sekä sisäilmatutkimukset. Tutkimusten tekemisestä tulee ilmoittaa myös myyjälle, jolla on oikeus olla paikalla.

Tutkimusten jälkeen on laadittava korjaussuunnitelma kustannusarvioineen. Kaikkia mainittuja selvityksiä käytetään apuna riitatilanteen ratkaisussa.

7 Myymästäni asunnosta reklamoitiin, kuinka toimin

7.1 Yhteydenotto asianajajaan

Välittömästi reklamaation saamisen jälkeen kannattaa hankkia asianajajan apua tilanteen selvittämiseksi.

Reklamaatiota tulee verrata tietoihin, joita kaupan kohteesta on kauppakirjassa ja muuten ostajalle annettu.

Ostajan vaatimukset ja niiden perustelut täytyy selvittää ja arvioida, voidaanko tilanne ratkaista sovinnollisesti.

Jos ostaja teettää tutkimuksia kaupan kohteessa, on myyjän tai hänen avustajansa hyvä osallistua tutkimuksiin. Tämä on tärkeää, jotta ostajalla ja myyjällä on samanlainen luottamus siihen, että tutkimukset on tehty asianmukaisesti. 

8 Asuntokauppariidan ratkaisu

Hankittua asuntoa käytetään monesti ostajien omana kotina, joten esimerkiksi homevauriotilanteessa asunnon korjaamisella on yleensä kiire. Jos asuntokauppariitaa joudutaan käsittelemään oikeudessa, kestävät oikeudenkäynnit jopa vuosia. Vie pitkän ajan ennen kuin tuomioistuin määrää myyjän maksamaan korvauksia tai kaupan purettavaksi.

Asuntoon on sijoitettu merkittävä omaisuus. Asuntokauppariitoihin liittyvät tutkimukset ovat aikaa vieviä ja melko kalliita. Mahdollinen oikeusturvavakuutus ei monesti riitä edes tutkimuskulujen katteeksi. Oikeudenkäynti on näistä syistä sekä henkisesti että taloudellisesti raskas ja kuluttava prosessi eikä oikeudenkäynti välttämättä ole ostajien kannalta se paras vaihtoehto. Asuntokauppariita on edellä mainituista syistä ratkaistava mahdollisimman nopeasti ja vähin kustannuksin.

9 Ensisijainen sovintoratkaisu

Ensisijainen tavoitteemme on välttää riidan käsittely oikeudenkäynnissä ja pyrkiä sovintoratkaisuun. Sovintoratkaisu voidaan saavuttaa lyhyessäkin ajassa ja huomattavasti oikeudenkäyntiä alhaisemmin kustannuksin.

Toimistomme profiloituu sovittelun ja neuvottelutaidon edistäjänä. Sovintomenettelyssä käytössämme on laaja teknisten asiantuntijoiden verkosto, joiden ammattitaitoa hyödynnämme tapauskohtaisesti asiakkaamme edun ajamiseksi. 

Sopuratkaisua osapuolten välillä ei ole kuitenkaan aina saavutettavissa, jolloin jäljelle jää riidan saattaminen oikeuden ratkaistavaksi. Olemme hoitaneet lukuisia asuntokauppa- ja hometaloriitoja menestyksekkäästi ja asiakkaamme ovat olleet tyytyväisiä lopputulokseen. 

OTA YHTEYTTÄ

Jätä yhteydenottopyyntö tai tarjouspyyntö ohjeisella lomakkeella. Kerro lomakkeessa lyhyesti asiastasi ja jätä yhteystietosi.

Tarkemmat toimistomme yhteystiedot löydät Yhteystiedot-sivulta.