Kiinteistön salaojitus ja salaojajärjestelmä
Jos puhutaan omakotitalosta ja kosteudesta samassa yhteydessä, puhutaan yleensä rakenteissa ilmenevästä kosteudesta ja riskirakenteista, kuten valesokkelista. Vähemmälle huomiolle jäävät rakennuspaikan kosteudenhallintaan liittyvät seikat, joiden vaikutus esimerkiksi valesokkelirakenteen vaurioihin voi olla hyvin suuri.
Käytännön asianajotyö kiinteistökauppariitojen parissa on myös opettanut, että yleisesti rakennuksen ulkopuolisiin kiinteistön osiin sekä salaoja- ja sadevesijärjestelmiin kiinnitetään yllättävänkin vähän huomiota ennen kaupantekoa. Ilmaston muuttuminen, leudot talvet ja sademäärien kasvu asettavat rakenteet ja kiinteistön kosteudenhallinnan koetukselle.
Tämän blogikirjoituksen tarkoituksena on kiinnittää huomiota kiinteistön virheproblematiikan kannalta rakennuspaikan kosteudenhallinnan tärkeyteen erityisesti käytetyn kiinteistön kaupassa. Teemaa käsitellään oikeustapausten kautta.
Milloin kiinteistössä on laatuvirhe
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1. momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos
- kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
- myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
- myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
- myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
- kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1. momentin 1.–4. kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Kiinteistöjen sadevesi- ja salaojajärjestelmät ovat monessa tapauksessa alkuperäisiä ja voivat olla hyvinkin vanhoja. Kiinteistön viimeisin omistaja, myyjä, ei useinkaan ole itse rakennuttanut järjestelmiä. Vanhojen järjestelmien kohdalla on myös mahdollista, että vaikka sadevesi- ja salaojajärjestelmien piirustukset olisivat tallella, järjestelmiä ei ole välttämättä toteutettu piirustusten mukaisesti. Kiinteistön myyjällä siis välttämättä ole tarkkaa tietoa siitä, minkälainen sadevesi- ja salaojajärjestelmä kiinteistöllä on. Mikäli myyjä tällaisessa tilanteessa antaa ostajalle ennen kauppaa tiedon sadevesi- ja salaojajärjestelmän ominaisuuksista, on olemassa riski tiedon virheellisyydestä.
On myös mahdollista, että kauppaa edeltävässä kuntotarkastuksessa tehdään kiinteistön sadevesi- ja salaojajärjestelmien olemassaolosta tai niiden ominaisuuksista puutteellisin tiedoin virheellisiä johtopäätelmiä, jotka kirjataan kuntotarkastuksen raporttiin ja päätyvät sitä kautta ostajalle.
Näissä tilanteissa kyse on yleensä niin sanotusta tiedonantovirheestä eli edellä mainitun maakaaren 2 luvun 17 §:n 1. momentin 2. tai 3. kohdan mukaisesta virheestä.
Lain esitöiden mukaan sillä, millä tavalla ja milloin virheellinen tieto on ennen kauppaa annettu ostajalle, ei ole merkitystä. Kyse voi olla siis olla niin sähköpostista kuin suullisestikin annetusta tiedosta.
Muun kuin myyjän itsensä antamien tietojen osalta on hyvä huomata, että maakaaren 2 luvun 20 §:n 1. momentin mukaan myyjä vastaa myös käyttämänsä kiinteistönvälittäjän tai muun edustajan antamista tiedoista.
Kiinteistössä on virhe silloinkin, kun virheellinen tai harhaanjohtava ilmoitus sadevesi- tai salaojajärjestelmän olemassaolosta tai ominaisuuksista perustuu myyjän omaan erehdykseen tai tietämättömyyteen.
Jos myyjä ei ole varma sadevesi- tai salaojajärjestelmän olemassaolosta tai ominaisuuksista, hänen on tietoja antaessaan ilmoitettava epävarmuudestaan.
Lain esitöiden mukaan myynnin edistämiseksi annetut yleisluontoiset lausumat kaupan kohteesta eivät aiheuta myyjälle virhevastuuta, vaikkei ostajalle syntynyt mielikuva vastaisikaan todellisuutta. Ostaja voi vedota virheeseen vain, jos myyjän antama konkreettinen tieto on virheellinen tai harhaanjohtava.
Mikä tahansa virheellinen tieto kiinteistön sadevesi- ja salaojajärjestelmistä ei saa aikaan virhevastuuta. Virheeltä edellytetään myös vaikutuksellisuutta. Virheestä on lain esitöiden mukaan kyse vain silloin, kun myyjän antamalla tiedolla on ollut vaikutusta kaupan syntymiseen tai sen ehtoihin. Tällä rajauksella on suljettu pois mahdollisuus vedota vähämerkityksisiin virheellisyyksiin myyjän antamassa selvityksessä.
Myyjän virhevastuuta ei kuitenkaan voi tarkastella vain virhesäännöksen perusteella, vaan sitä voi yksittäistapauksessa huomattavastikin rajata ostajan selonottovelvollisuus kaupan kohteen ominaisuuksista ennen kauppaa.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 2. momentin ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1. momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Kyse on ostajan selonottovelvollisuudesta kiinteistökaupassa. Ostaja ei siis voi virheenä vedota sellaisiin seikkoihin, jotka ostaja on havainnut myyjän antamista asiakirjoista tai muuten ennakkotarkastusvelvollisuuttaan täyttäessä ennen kauppaa. Ostaja ei voi virheenä vedota myöskään sellaisiin seikkoihin, jotka ostajan olisi tullut havaita, vaikka tosiasiallista tietoisuutta ei olisikaan syntynyt. Maanpinnan alapuolisten järjestelmien osalta tällainen havainnointi ennen kauppaa on kuitenkin yleensä vaikeaa eikä ostajan edellytetä ilman erityistä syytä ryhtyvän kiinteistön kunnon tarkastamiseksi ennen kauppaa sellaisiin toimenpiteisiin, jotka edellyttäisivät rakenteiden rikkomista tai vaikkapa kaivannon tekemistä pihamaalle. Myyjän luvalla ostaja voi tietenkin tällaisiinkin toimenpiteisiin ryhtyä ja niihin ryhtyminen voi olla joissakin tilanteissa jopa välttämätöntä.
Sadevesijärjestelmän puutteellisuus ja kiinteistön virhe – Rovaniemen hovioikeuden tuomio 17.1.2025
Rovaniemen hovioikeuden 17.1.2025 antamassa tuomiossa on kyse kiinteistön sadevesijärjestelmästä. Finlex-tietokannasta ei löytynyt KKO:n ratkaisua valitusluvasta, joten asian lopputulos lienee jäänyt hovioikeuden tuomion varaan. Kirjoittaja ei ole hoitanut kyseistä asiaa.
Tapauksessa oli ennen kiinteistön kauppaa tehty kuntotarkastus, jonka raportissa oli todettu sadevesijärjestelmän osalta, että sivuräystäillä on rännikourut, rännikouruilta sadevedet on ohjattu syöksyjen kautta sadevesikaivoihin ja sieltä edelleen saadun tiedon mukaan laskuojaan. Kaupan jälkeen ostajille kävi kuitenkin ilmi, etteivät kuntotarkastusraportin tiedot sadevesijärjestelmästä pitäneet täysin paikkaansa, vaan todellisuudessa sadevedet oli imeytetty sadevesikaivoihin tehtyjen reikien kautta taloa ympäröiviin maihin.
Kyse oli siis olennaisesti rakennuspaikan kosteudenhallintaan vaikuttavasta seikasta. Lisäksi on huomionarvoista, että kyseessä olevassa talossa oli riskirakenteeksi luokiteltu valesokkelirakenne.
Rovaniemen hovioikeuden tapauksessa vastaanotetun todistelun perusteella puutteellinen sadevesijärjestelmä ja rakennuksen valesokkelirakenne merkitsivät yhdessä riskirakennetta, ja puutteiden takia kiinteistölle oli tarve rakentaa toimiva sadevesijärjestelmä.
Mielenkiintoista on, että puutteellinen sadevesijärjestelmä ei ollut tapauksessa aiheuttanut rakennukselle ja valesokkelirakenteelle mitään vahinkoa. Tämä onkin eritoten sadevesi- ja salaojajärjestelmän virheitä koskevissa kiinteistöriidoissa varsin yleinen tilanne ja usein myyjä puolustautuu ostajan esittämiltä vaatimuksilta väittämällä, että virhe on vaikutukseton, koska konkreettista vahinkoa ei ole aiheutunut.
Maakaaren virhesäännökset eivät kuitenkaan sido virheen olemassaoloa siihen, että rakennuksessa olisi jo syntynyt vaurio, esimerkiksi kosteus- tai homevaurio. Sekä lain esitöissä että oikeuskirjallisuudessa lähtökohtana on, että virhe on arvio ostajan oikeudellisesti suojattujen odotusten ja kiinteistön todellisen laadun välisestä poikkeamasta, ei vahingonkorvausoikeudellinen vahinkokysymys.
Näytön perusteella hovioikeus katsoikin, että sadevesijärjestelmän puutteellisuus merkitsi vaikutuksellista virhettä. Oikealla tiedolla olisi hovioikeuden mukaan ollut vaikutusta kaupan ehtoihin.
Hovioikeus pysytti käräjäoikeuden ratkaisun myyjien maksettavaksi tulevasta hinnanalennuksesta, jonka määrän lähtökohtana olivat ne kustannukset, jotka aiheutuvat toimivan sadevesijärjestelmän rakentamisesta kiinteistölle. Ostajat olivat jo vaatimuksessaan ottaneet huomioon hinnanalennuksen määrää alentavavan seikkana tasonparannuksen, joten hovioikeus ei lausunut tasonparannuksesta enemmälti. Myyjien maksettavaksi tuli tässä tapauksessa 15 076,83 euron hinnanalennus korkoineen, minkä lisäksi myyjät joutuivat maksamaan ostajien oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa noin 9 000 euroa.
Hovioikeuden ratkaisua voidaan tosin tarkastella myös kriittisesti ja kyse on vain hovioikeuden ratkaisusta, jolla ei ole oikeuskäytäntöä ohjaavaa vaikutusta samalla tavalla kuin korkeimman oikeuden ratkaisulla.
Puutteet kiinteistön kosteudenhallinnassa – Helsingin hovioikeus 19.4.2024
Helsingin hovioikeuden tuomiossa 19.4.2024 on kyse vuonna 1999 valmistuneen omakotitalon kaupasta ja lukuisista ostajien virheväitteistä. Finlex-tietokannasta ei löytynyt KKO:n ratkaisua valitusluvasta, joten asian lopputulos lienee jäänyt hovioikeuden tuomion varaan. Kirjoittaja ei ole hoitanut kyseistä asiaa.
Rakennuksen ulkopuolisen kosteudenhallinnan osalta tapauksessa oli ostajien väitteiden mukaan kyse siitä, että sokkelin vierustäyttö oli liian hienojakoista eikä täyttänyt rakennusajankohdan vaatimuksia. Salaojasoran muodostamaa niin sanottua pystysalaojaa ei ollut.
Kauppaa edeltävän aineiston ja tapahtumien perusteella hovioikeus katsoi, että tapauksessa ei ollut kuitenkaan kyse tiedonantovirheestä, vaan maakaaren 2 luvun 17 §:n 1. momentin 5. kohdassa tarkoitetusta sanotusta salaisesta virheestä.
Hovioikeus katsoi, että salaisen virheen osalta kiinteistön tulee vaikutuksellisuuden lisäksi poiketa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyltä kiinteistöltä voidaan olettaa.
Näiden virheiden osalta ostajan sietokynnys on siten suurempi kuin muiden laatuvirheiden osalta. Merkittävyyskynnystä on oikeuskirjallisuudessa pidetty tärkeänä keinona suojata myyjää ja torjua ilman todellista oikeussuojan tarvetta esitettyjä vaatimuksia. Sitä on kuvattu myös keinona tasata riskiä myyjän ja ostajan välillä. Myyjä voi joutua vastuuseen vain merkittävistä puutteista, ja ostaja vastaa muista puutteista. Oikeuskirjallisuudessa on edelleen katsottu, että salaisen virheen kohdalla on perusteltua edellyttää sitä, että puute vaikuttaa merkittävästi asumiseen ja sitä, että puutteen korjaaminen on vaikeaa tai kallista. Korjauskustannuksista on huomioitava vain ne kustannukset, jotka aiheutuvat kohteen korjaamisesta vastaamaan sitä tasoa, jota ostaja on voinut perustellusti edellyttää. Jos kohteen kunto korjausten myötä nousee tätä tasoa paremmaksi, tulee korjauskustannuksista tehdä arvonkorotusta vastaava vähennys jo ennen kuin niiden perusteella voidaan arvioida puutteen merkittävyyttä. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty myös, että virhearviointi on suoritettava kokonaisharkintana siten, että yksittäin arvioituna vähäiset viat ja puutteet voivat lukuisuutensa perusteella johtaa siihen, että kiinteistö niiden vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut perustellusti edellyttää.
Vastaanotetun näytön perusteella hovioikeus katsoi, että puutteet sokkelin vierustäytössä ja se, että salaojasoran muodostamaa pystysalaojaa ei ollut, eivät erikseen tai yhdessä muidenkaan väitettyjen virheiden kanssa muodostaneet sellaista merkittävää poikkeamaa kiinteistöltä odotettavaan laatuun, että kyse olisi virheestä. Perustelujen mukaan arvioinnissa otettiin huomioon ainakin se, että väitetyt virheet eivät vaikuttaneet kiinteistön käyttämiseen asumistarkoitukseen. Lisäksi perusteluissa mainittiin, etteivät virheet edellyttäneet korjaamista viivytyksettä.
Hovioikeus katsoi, että kaikki viat ja puutteet ovat suhteellisen helposti ja vähäisin kustannuksin korjattavissa siihen tasoon, jota kyseessä olevalta 20 vuotta vanhalta talolta on ollut perustellusti aihetta edellyttää. Kyse ei ollut virheistä.
Huomioita kiinteistön kosteudenhallintaan vaikuttavista seikoista virhevastuun näkökulmasta
- Rakennuspaikan kosteudenhallinta on olennainen osa rakennuksen kosteusteknistä toimivuutta.
- Ennen kiinteistön kauppaa on syytä kiinnittää huomiota rakennuspaikan kosteudenhallintaan vaikuttaviin seikkoihin, esimerkiksi sadevesien ohjaukseen, salaojitukseen, pohjaveden korkeusasemaan, sokkelin vierustäyttöihin, rakennuspaikan maa-aineksen laatuun ja maanpinnan muotoiluihin.
- Sadevesi- ja salaojajärjestelmät ovat tärkeä osa kiinteistöä. Järjestelmien merkitys korostuu, jos rakennuksessa on riskirakenteita, jotka altistavat sen kosteuden aiheuttamille vaurioille, kuten valesokkelirakenne.
- Ennen kauppaa annetut virheelliset tiedot sadevesi- ja salaojajärjestelmästä tai niiden salaiset virheet voivat tulla arvioitavaksi kiinteistön virheenä. Arviointi virheenä edellyttää, että puute on vaikutuksellinen. Järjestelmien puutteiden arviointi virheenä ei kuitenkaan välttämättä edellytä sitä, että puutteet ovat jo aiheuttaneet vaurioita kiinteistöllä. Mikä tahansa puute ei kuitenkaan välttämättä oikeuta virheen seuraamuksiin, kuten hinnanalennukseen. Jos kyseessä on salainen virhe, edellytetään virheeltä vielä tiettyä merkittävyyttä, joka nostaa virhekynnystä.
Tilanteessa, jossa kiinteistöllä havaitaan kaupan jälkeen puutteita sadevesi- tai salaojajärjestelmässä, on kiinnitettävä huomiota muun muassa seuraaviin seikkoihin.
- Oliko virheestä kerrottu ennen kauppaa?
- Oliko sadevesi- tai salaojajärjestelmästä sovittu jotain kauppakirjassa tai muuten?
- Oliko kaupan yhteydessä rajoitettu myyjän vastuuta yksilöidysti?
- Olisiko ostajan pitänyt havaita virhe ennen kauppaa?
- Onko virhe dokumentoitu?
- Miten vakava virhe on?
- Onko virhe ja sen vaikutuksellisuus todennettavissa asiantuntijanäytöllä?
- Onko virhe korjattava viivytyksettä?
- Mitä toimenpiteitä ja kustannuksia virheen korjaaminen edellyttää?
- Poikkeaako virhe siitä, mitä kaupan kohteen ikäiseltä kiinteistöltä voidaan perustellusti odottaa?
- Vaikuttaako virhe kiinteistön käyttämiseen aiottuun tarkoitukseen?
- Olisiko virhe vaikuttanut kaupan ehtoihin, kuten kauppahintaan ja voidaanko tämä todentaa asiantuntijanäytöllä?
Harkinta siitä, onko sadevesi- tai salaojajärjestelmän puutteissa tai muussa kiinteistön kosteudenhallinnassa olevissa puutteissa kyse kiinteistön laatuvirheestä, tulee kuitenkin aina tehdä tapauskohtaisten olosuhteiden perusteella.
Kun kyse on vanhasta kiinteistöstä, ei ostaja tietenkään voi olettaa saavansa uutta vastaavaa sadevesi- tai salaojajärjestelmää, jollei myyjä ole erikseen ennen kauppaa tällaista ilmoittanut. Kiinteistön virhettä tulee oikeudellisen kontekstinsa lisäksi tarkastella aina ottaen huomioon rakennuksen ja kiinteistön ikä, rakennusaikainen rakennustekniikka sekä tehdyt korjaukset.
Tarvitsetko asianajajan asuntokauppariitaan tai kiinteistökauppariitaan?
Yksi tärkeimmistä erikoistumisaloistamme on asunto- ja kiinteistöjuridiikka. Asianajotoimisto Kinanen & Co Oy:n asianajajat ja muut juristit neuvovat asuntokaupan ja kiinteistökaupan virheisiin, rakennusvirheisiin, urakkariitoihin ja kiinteistönvälityksen virheisiin liittyvissä tilanteissa. Palvelemme sekä asunnon tai kiinteistön myyjiä että ostajia. Avustamme myös välitysliikkeitä kiinteistönvälityksen virheisiin liittyvissä riitatilanteissa. Voit siis kääntyä puoleemme, olipa asemasi asiassa mikä tahansa. Mikäli tarvitset apua, ota yhteyttä sivun alalaidasta löytyvällä yhteydenottolomakkeella tai soita 019 450 370 tai lähetä sähköpostia info@tapiokinanen.com.
Klaus Kinanen
asianajaja, LKV
Lähteet
- Rakennusten kosteusvauriot ja ylilämpeneminen muuttuvassa ilmastossa – RAIL. Valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminnan julkaisusarja 2023:2.
- Rakennusten kosteustekninen toimivuus. Ympäristöministeriön ohje rakennusten kosteusteknisestä toimivuudesta 2020.
- Heikkinen, Pirjo: Vastuun rajat kiinteistön kaupassa. Alma Talent Oy 2018.
- Hoffrén, Mia: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa. Alma Talent Oy 2021.
- Hallituksen esitys Eduskunnalle maakaareksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi, HE 120/1994 vp.