Mistä on kyse?
Hallitus on antanut esityksen 34/2026 eduskunnalle laiksi asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta. Muutoksen on tarkoitus tulla voimaan lokakuun alussa 2026.
Nykyinen asunto‑osakeyhtiölaki on ollut voimassa vuodesta 2010. Sen perusrakenne on osoittautunut kestäväksi, mutta asumisen käytännöt kuten asuinhuoneistojen käyttö ja taloyhtiöiden ongelmat ja niiden ratkaisukäytänteet ovat muuttuneet merkittävästi.
Hallituksen esitys pyrkii ennen kaikkea päivittämään lakia niiltä osin, joissa nykyinen sääntely ei enää vastaa taloyhtiöiden arkea. Uudistusesitys ei ole lain kokonaismuutos, mutta useissa keskeisissä kysymyksissä se muuttaa ja selkeyttää pelisääntöjä olennaisesti.
Yksi keskeisimmistä muutostarpeista liittyy lyhytaikaisessa vuokraustoiminnassa havaittuihin ongelmiin ja tästä johtuvaan tarpeeseen puuttua helpommin taloyhtiöiden häiriötilanteisiin viimesijassa hallintaanottopäätöksin.
Hallitusohjelman tavoitteena on varmistaa lyhytaikaisen vuokraustoiminnan edellytykset mutta mahdollistaa samalla nykyistä parempi puuttuminen havaittuihin ongelmiin.
Lyhytvuokraus (Airbnb yms.) nykylaissa
Nykyinen asunto‑osakeyhtiölaki lähtee osakkeenomistajan laajasta hallintaoikeudesta. Osakkaalle on yksinoikeus hallita ja käyttää yhtiöjärjestyksen mukaan hallinnassaan olevaa osakehuoneistoa ”omistajan tavoin”. Laki lähtee siitä, että osakkeenomistajalla on oikeus luovuttaa huoneisto kokonaan tai osaksi toisen käytettäväksi, jollei laissa toisin säädetä tai yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Laissa ei siten määritellä lyhytaikaista vuokrausta mitenkään. Laissa ja sen esitöissä ei ole erikseen rajoitettu sitä, kuinka pitkäksi tai lyhyeksi ajaksi huoneiston tai sen osan luovuttamisen tulee tai se voi tapahtua eikä sitä, minkälaiseen käyttöön huoneisto voidaan luovuttaa. Tätä seikkaa rajoittaa vain osakehuoneiston käyttötarkoitus, jota voivat rajoittaa yhtiöjärjestys tai asemakaavan määräykset.
Käyttötarkoituksen arviointi tulee esille nimenomaan haltuunottotapauksissa ja sen selvittämiseksi onko kyse yhtiöjärjestyksen vastaisesta oleellisesti väärästä käytöstä. Huomiota on silloin kiinnitetty huoneistossa harjoitettava toiminnan laajuuteen, ulkopuolisen työvoiman käyttöön, toiminnan aiheuttamaan häiriöön ja lisäkustannusten aiheutumiseen. Nykytilanteessa voidaan katsoa edellytettävän myös, että yhtiöjärjestyksen vastaisella käytöllä on myös vähäistä suurempi merkitys. Tämä taas riippuu kaikista asiaa koskevista olosuhteista, jotka joudutaan arvioimaan tapauskohtaisesti.
Hallituksen esityksessä todetaan, että lyhytvuokrauksen yksiselitteinen määrittely on vaikeaa. Poiketen asuinhuoneistojen vuokrauksesta annetun lain tarkoittamien vuokrasuhteiden sijasta asuinhuoneistoja tarjotaan jakamistalouden verkkoalustojen kautta tilapäiseen ja lyhytaikaiseen käyttöön tyypillisesti päivistä viikkoihin.
Ominaispiirteenä on esitetty, että vuokralainen ei ole kirjoilla kyseisessä asunnossa, jolloin on jätetty tekemättä lakisääteinen muuttoilmoitus väestötietojärjestelmään tosiasiallisesta asumisesta. Toiminta voi liittyä ammattimaisesti harjoitettuun elinkeinotoimintaan oheispalveluineen muistuttaen hotellitoimintaa tai yksittäisen osakkeenomistajan elämäntilanteen tuomaan mahdollisuuteen hyödyntää omistamansa huoneiston taloudellista arvoa. Lisäksi ominaispiirteisiin kuuluu huoneistossa asuvien tiheä vaihtuvuus.
Lyhytaikaiseen vuokraukseen ei ole siten nimenomaisia säännöksiä, vaan taloyhtiön mahdolliset asiaan puuttumisen keinot nojautuvat lähinnä käyttötarkoituksen vastaisuuteen, häiritsevän elämän viettoon ja konkreettisiin haitta‑ ja kustannusvaikutuksiin.
Käytännössä tämä on johtanut epävarmaan oikeustilaan ja korkeaan puuttumiskynnykseen.
Asunto-osakeyhtiölain muutokset vaikuttavat lyhytvuokraukseen
Kuten edellä mainittiin, hallitusohjelman tavoitteena on varmistaa lyhytaikaisen vuokraustoiminnan edellytykset, mutta mahdollistaa samalla nykyistä parempi puuttuminen havaittuihin ongelmiin.
Lyhytvuokrausta ei siten olla estämässä mutta lyhytvuokrauksen tarkempaa juridista määrittelyäkään ei esitetä, joskin voidaan kysyä sen tarpeellisuutta ylipäätänsä jo esiin tulleiden tapausten valossa. Lyhytvuokrausta käsitellään toiminnallisilla tunnusmerkeillä kuten toistuvat lyhyet vuokra-ajat, useat eri henkilöt vuokralaisina, alustapalvelujen käyttö, ei pysyvää asumissuhdetta ja vaikutuksiltaan tavanomaisesta poikkeava asumiskäyttö.
Miksi määritelmää ei ole tehty selväksi voidaan sanoa johtuvan siitä, että asunto-osakeyhtiölain tehtävä on säännellä osakkeenomistajien hallintaoikeutta ja yhtiön sekä osakkeenomistajien keskinäisiä suhteita ja velvoitteita eikä määritellä asuinhuoneistossa vuokralla asuvien vuokra-ajan pituutta.
Kun lyhytvuokraus kuvataan vain toiminnallisena ilmiönä, päästäänkin niihin reagointikeinoihin, jotka ovat taloyhtiön käytettävissä tilanteessa, jossa toiminta on tavanomaisesta poikkeavaa haittaa, järjestyshäiriöitä, turvallisuus- ja valvontariskejä, selvästi kohonneita kustannuksia (esim. siivous, lukitus, valvonta, vakuutukset) aiheuttavaa.
Lyhytvuokratun huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan
Hallituksen esityksessä esitetäänkin nykyiseen lakiin lisättäväksi kohta, jonka mukaan asuinhuoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan, jos lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa. Uuden lain soveltamisessa on otettava huomioon perusteena olevalta rikkomukselta vähäistä suurempaa merkitystä.
Kyseiseen lainkohtaan esitetään lisäksi otettavaksi vaatimus, että hallintaan ottamiselle on osakehuoneissa viettävään häiritsevään elämään tai osakehuoneistossa asuvan piittaamattomuus mitä terveyden tai järjestyksen säilymiseksi on tarpeen rinnastuva erittäin paina syy.
Hallintaanottoprosessi etenisi entiseen tapaan. Kirjallisen varoituksen jälkeen osakkaalla on mahdollisuus korjata toimintansa ja jos näin ei tapahdu, asia etenee yhtiökokouksen käsittelyyn ja päätökseen, jota on mahdollista moittia käräjäoikeudessa määräajassa.
Uutta on sen sijaan mahdollisuus varoituksen ja hallintaanottopäätöksen sähköiseen tiedoksiantoon silloin, kun vastaanottajalla on tosiasiallinen mahdollisuus käyttää sähköistä viestintää. Tätä lainkohdan lisäystä voidaan pitää merkittävänä prosessualisena säännöksenä vastaanottajien osakkeenomistajan tai vuokralaisen välttelypyrkimysten johdosta.
Voiko lyhytvuokrauksen kieltää yhtiöjärjestyksessä?
Hallituksen esitys lähtee siitä, että lyhytvuokrausta ei voi yhtiöjärjestyksessä täysin kieltää. Lyhytvuokrauksesta aiheutuviin ongelmiin puututaan uuden hallintaanottoperusteen kautta, ei yleisillä ennakkokielloilla.
Sen sijaan yhtiöjärjestyksessä voidaan rajata asuinhuoneiston käyttöä majoitustoimintaan. Samoin käyttötarkoitusta voidaan täsmentää.
Osakkeenomistajan asema ja vahingonkorvausvelvollisuus
Osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuudesta on laissa säädetty jo aiemmin eikä niihin olisi nyt tulossa muutoksia.
Kuitenkin on hyvä osakkeenomistajana mieltää vahingonkorvaussäännöstön olemassaolo myös lyhytvuokraustapauksissa. Osakkeenomistajalla on velvollisuus valvoa huoneiston käyttöä kohtuullisella tavalla.
Lyhytvuokraustapauksissa on syytä kiinnittää huomiota huolellisuusvelvoitteen täyttymiseen vuokralaisten valinnassa, huoneiston käytön seurannassa ja reagoinnissa yhtiön yhteydenottoihin.
Mahdollisessa riita-asiassa taloyhtiön kanssa on syytä muistaa ns. käännetty todistustaakka eli osakkeenomistajan tulee tarvittaessa näyttää toimineensa huolellisesti välttääkseen korvausvelvollisuuden.
Lähtökohta on kuitenkin, että osakkeenomistaja saa edelleen luovuttaa huoneistonsa kokonaan tai osaksi toisen käyttöön, ellei yhtiöjärjestys tätä tavalla tai toisella rajoita.
Lyhytvuokraukseen ei ole nimenomaisia säännöksiä nyt lainmuutoksessa mainittuja lukuun ottamatta, vaan taloyhtiön keinot nojautuvat edelleen lähinnä käyttötarkoituksen vastaisuuteen, häiritsevän elämän viettoon tai konkreettisiin haitta‑ ja kustannusvaikutuksiin.
Uutta on sen sijaan haltuunottopäätöksen kynnyksen madaltuminen.
Osakkeenomistajan on syytä tiedostaa, että lyhytvuokraus ei ole riskitöntä varsinkaan, jos toiminta saa ammattimaisia piirteitä.
Osakkeenomistajan epäillessä oikeudellista asemaansa suhteessa aiottuun harjoitettavaan lyhytvuokraukseen ja taloyhtiön sekä muiden osakkeenomistajien mahdolliseen reagointiin kannattaa käydä läpi osakkeenomistajan riskimatriisi.
Mitä taloyhtiön kannattaa tehdä jo nyt?
Vaikka laki ei ole vielä voimassa, esitys antaa selvän suunnan tulossa olevasta merkittävästä lain täsmennyksestä.
Taloyhtiön kannattaa jo nyt varautua vähintään selvittämään
- yhtiöjärjestyksen käyttötarkoitus‑ ja hallintaa koskevat määräykset,
- lyhytvuokraukseen liittyvien häiriöiden ja kustannusten huolellinen dokumentointi,
- hallituksen ja isännöitsijän toimintamallit yhdenmukaisiksi ja dokumentoiduiksi.
Yhteenvetona
HE 34/2026 ei tee lyhytvuokrauksesta laitonta, mutta se muuttaa sen oikeudellista painopistettä. Vastuun voidaan katsoa siirtyvän selkeämmin osakkeenomistajalle ja taloyhtiö saa käyttöönsä toimivampia keinoja puuttua ongelmiin ennen kuin ne kärjistyvät.
Kyse on siirtymästä asunto-osakeyhtiölain osauudistuksena epävarmasta tulkinnasta kohti ennakoitavampaa sääntelyä. Oikeusvarmuus palvelee lopulta kaikkia osapuolia.
Tapio Kinanen
asianajaja