Asunto-osakeyhtiölain osittainen ajantasaistus
Asunto-osakeyhtiölakiin tulee useita muutoksia vuoden 2026 aikana (HE 34/2026 vp). Kyse ei ole asunto-osakeyhtiölain kokonaisuudistuksesta, vaan muutoksilla pyritään ajantasaistamaan alun perin vuonna 2010 voimaan tullutta asunto-osakeyhtiölakia.
Aikaisemmassa kirjoituksessamme 7.4.2026 asunto-osakeyhtiölain muutoksista olemme todenneet, että nykyisen hallitusohjelman tavoitteena on varmistaa lyhytaikaisen vuokraustoiminnan edellytykset mutta mahdollistaa samalla nykyistä parempi puuttuminen havaittuihin ongelmiin. Tuossa kirjoituksessa olemme käsitelleet huoneiston hallintaan ottamisen edellytyksiä koskevia muutoksia laissa asuntojen lyhytvuokrauksen näkökulmasta.
Tässä kirjoituksessa avaamme huoneiston hallintaan ottamista koskevia edellytyksiä ja menettelyä laajemmin ottaen huomioon vuoden 2026 lakimuutokset.
Olemme kirjoittaneet artikkelin huoneiston hallintaan ottamista koskevasta menettelystä myös kirjoituksessamme 1.4.2019. Artikkeli onkin ollut jo päivityksen tarpeessa ja se jää nyt lakimuutosten ja tämän kirjoituksen myötä oikeushistoriaan.
Asunto-osakeyhtiölain muutosten on tarkoitettu tulevan voimaan lokakuussa 2026.
Asunnon hallintaan ottamisen edellytykset ennen lakimuutosta 2026
Tätä kirjoitettaessa voimassa olevan asunto‑osakeyhtiölain 8 luvun 1 §:n mukaan yhtiö voi ottaa osakehuoneiston hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi, jos osakkeenomistaja tai huoneistoa käyttävä henkilö
- laiminlyö yhtiövastikkeen maksun,
- hoitaa huoneistoa huonosti siten, että siitä aiheutuu haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle,
- käyttää huoneistoa oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen mukaista käyttötarkoitusta, tai vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta,
- viettää huoneistossa häiritsevää elämää tai
- ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.
Huoneistoa ei kuitenkaan saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vähäinen merkitys.
Asunnon hallintaan ottamisen edellytykset vuoden 2026 lakimuutoksen jälkeen
Hallituksen esityksessä on edellä mainitut huoneiston hallintaan ottamisen edellytykset säilytetty eräin selventävin sanamuotomuutoksin.
Uusina huoneiston hallintaan ottamisen perusteina yksilöidään seuraavat seikat.
- Asuinhuoneiston lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa tai
- osakehuoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan on erittäin painava syy, joka rinnastuu häiritsevän elämän viettämiseen osakehuoneistossa tai järjestyksen ja terveyden säilyttämiseksi säädetyn tai määrätyn noudattamatta jättämiseen osakkaan tai muun huoneistossa asuvan toimesta siten, että tällaisesta menettelystä aiheutuu yhtiölle, osakkeenomistajille ja/tai asukkaille vähäistä suurempaa haittaa tai häiriötä.
Asunnon hallintaan ottamisen perusteiden täsmennys liittyy lyhytvuokraustoimintaan, josta ei aikaisemmin ollut säädelty. Lakimuutoksilla ei kielletä lyhytvuokraustoimintaa, mutta madalletaan puuttumiskynnystä ongelmatilanteissa.
Toisaalta kyse on painopisteen siirtämistä vuokrauksen vaikutusten arviointiin haltuunoton perusteena. Jos lyhytvuokrauksesta ei aiheudu haittaa, lyhytvuokraus ei ole asunto-osakeyhtiönlain näkökulmasta ongelma. On tietenkin silti mahdollista, että lyhytvuokrausta rajoitetaan yhtiöjärjestyksen määräyksellä tai jollakin muulla asunto-osakeyhtiölain ylittävällä normilla.
Tähän mennessä lyhytvuokraukseen puuttuminen on koettu vaikeaksi, koska riittävää näyttöä sen aiheuttamista häiriöistä on ollut vaikea saada. Sallitun vuokrauksen ja kielletyn häiritsevän käytön raja on myös jäänyt oikeuskäytännön varaan. Koska lyhytvuokrauksessa huoneiston asukkaat vaihtuvat tiheään, vaihtelee myös toiminnasta muille asukkaille aiheutuvan häiriön vakavuus. Tämä on kokonaisuutena taas johtanut taloyhtiöiden epäröintiin asiaan puuttumiseksi ajallaan tai se on johtanut liian myöhään tehtyihin toimenpiteisiin.
Lainmuutoksen odotetaan selkiyttävän tilannetta ja mahdollistavan paremman reagoinnin lyhytvuokrauksen ongelmiin.
Huoneiston hallintaan ottamista koskeva menettely
Monivaiheinen ankaran muodollinen prosessi
Osakehuoneiston hallintaan ottamista pidetään raskaana ja muodollisena. Hallintaan ottaminen merkitsee poikkeuksellista puuttumista osakkeenomistajan hallintaoikeuteen, joka on osa perustuslailla taattua omaisuudensuojaa. Menettely on tästä syystä rakennettu monivaiheiseksi.
Tiivistettynä huoneiston hallintaan ottaminen edellyttää yksilöityä varoitusta, korjausmahdollisuuden tarjoamista, yhtiökokouksen päätöstä huoneiston hallintaan ottamisesta sekä päätöksen lainmukaista tiedoksiantoa. Menettelyvirheitä ei sallita prosessin missään vaiheessa. Käytännössä yksikin menettelyvirhe voi johtaa siihen, että huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan kumoutuu ja prosessi on aloitettava alusta.
Tyypilliset menettelyvirheet huoneiston hallintaan ottamisessa
Huoneiston hallintaan ottamisen jokaiseen menettelyvaiheeseen liittyy merkittäviä muotovirheriskejä ja riski prosessin epäonnistumiseen on suuri varsinkin, jos asiaa hoitavalla taholla, yleensä isännöitsijällä, ei ole kokemusta huoneiston hallintaan ottamisesta.
Tietenkin myös todistelun riittävyyteen liittyvä riskin on läsnä. Asunto-osakeyhtiön on kyettävä näyttämään toteen hallintaan ottamisen perusteena oleva rikkomus.
Tyypilliset ongelmat huoneiston hallintaan ottamista koskevassa menettelyssä ovat liian epätarkka varoitus, puutteellinen kokouskutsu, liian yleiset päätöksen perustelut ja päätöksen virheellinen tiedoksianto. Virheitä tapahtuu helposti, jos lakia ja siinä käytettyjen käsitteiden merkitystä ei tunne.
Huoneiston hallintaan ottamista koskevat menettelylliset uudistukset
Menettely kevenee – perusrakenne pysyy ennallaan
Vuoden 2026 lakimuutoksilla ei ole tarkoitus muuttaa huoneiston hallintaan ottamista koskevan menettelyn peruskiviä, mutta menettelyn raskautta pyritään keventämään tietyillä muutoksilla.
Varoituksen ja päätöksen sähköinen tiedoksiantomahdollisuus
Menettelyä kevennetään käytännössä ensinnäkin ottamalla käyttöön sähköisen tiedoksiannon mahdollisuus. Tämä ei kuitenkaan tarkoita perinteisen tiedoksiantotavan eli haasteen tiedoksiannossa tai muulla todistettavalla tavalla tapahtuvan tiedoksiannon, kuten tietyissä tilanteissa virallisessa lehdessä tapahtuvan julkaisemisen, poistumista vaan ne ovat edelleen ensisijaisia tiedoksiannon tapoja. Oleellista on kuitenkin aina, että yhtiö pystyy osoittamaan varoituksen tai päätöksen tosiasiallisen vastaanottamisen.
Lakiehdotuksen mukaan varoitus ja myös yhtiökokouksen päätös huoneiston hallintaan ottamisesta voitaisiin jatkossa antaa tiedoksi sähköisesti toimittamalla se osakkeenomistajan ilmoittamaan sähköpostiosoitteeseen tai vuokralaisen sellaiseen viestintäkanavaan, jonka käytöstä vuokranantaja on sopinut vuokralaisen kanssa.
Lisäksi on kuitenkin vastaanottajalle lähetettävä heräteviesti tiedoksiannon saatavilla olosta toisessa viestintäkanavassa, jota vastaanottajan on perusteltua olettaa käyttävän. Tällainen voisi olla esimerkiksi perinteinen tekstiviesti vastaanottajan puhelinnumeroon.
Riitatilanteessa lähettäjän eli asunto-osakeyhtiön on edelleen kyettävä näyttämään toteen, että ilmoitus on lähetetty, mutta sen sijaan ei edellytetä näyttävän, että sähköinen ilmoitus tai viesti on tosiasiassa saavuttanut vastaanottajansa tai että vastaanottaja on ottanut siitä selon.
Viimeksi sanottu siis tarkoittaa, että varoituksen tai hallintaan ottamista koskevan päätöksen sähköisesti tiedoksi saanut vastaanottaja ei voi yleensä puolustautua asunto-osakeyhtiötä vastaan vetoamalla siihen, ettei ole tosiasiassa lukenut viestiä.
Merkittävä rajoitus sähköisen tiedoksiannon käyttämiselle on kuitenkin lakiin suunniteltu säännös, jonka mukaan yhtiö ei tiedoksiantoa toimitettaessa tiennyt eikä sen olisi pitänytkään tietää, että vastaanottaja on ikääntymisen, vamman tai muun näihin rinnastettavan syyn vuoksi estynyt käyttämästä sovittua sähköpostiosoitetta tai sähköistä viestintäkanavaa. Muuna rinnastettavana syynä pidettäisiin esimerkiksi edunvalvontaa taikka sellaista sairautta tai kognitiivista rajoitetta, joka tosiasiallisesti estää sähköisen viestintäkanavan käytön. Jos asunto-osakeyhtiöllä on käytössään tieto siitä, että vastaanottaja ei ikääntymisen, vamman tai muun näihin rinnastettavan syyn vuoksi ole kykenevä käyttämään sähköisetä viestintäkanavaa, ei sähköinen tiedoksianto ole mahdollinen.
Sähköisen tiedoksiannon hyväksyminen tietyissä rajatuissa tilanteissa toimisi silloin kun osakkeenomistajaa ei tavoiteta perinteisellä postilla, osoitetiedot ovat vanhentuneet, kirjattua kirjettä ei noudeta tai haastetiedoksianto viivästyy esimerkiksi siitä syystä, että vastaanottaja välttelee tiedoksiantoa.
Kyse on siis selvästä prosessuaalisesta parannuksesta, jolla toivottavasti saataisiin yksi merkittävä hallintaan ottamisen epäonnistumisen syy poistetuksi.
Käytännössä sähköisen tiedoksiannon mahdollisuus tuo uuden lisävälineen yhtiön hallituksille ja isännöitsijälle ja toisaalta tuo rajoitteita mahdollisesti välinpitämättömälle osakkeenomistajalle, kun passiivinen käyttäytyminen ei enää tuo suojaa.
Hallintaan ottamista koskevan päätöksen tiedoksiantoaika
Nykysäännöksen mukaan yhtiökokouksen päätös huoneiston hallintaan ottamisesta on annettava tiedoksi 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä. Tästä esitetään luovuttavaksi ja määräaika korvataan sanalla viipymättä.
Päätöksen tiedoksianto koskee siis osakkeenomistajaa, vuokralaista tai muuta osakehuoneistossa asuvaa käyttöoikeuden saanutta henkilöä.
Ehdotuksella ei ole tarkoitus lyhentää tiedoksiannon tai sen hakemisen määräaikaa. Ehdotuksella ei liene laajaa olennaista merkitystä käytännön kannalta. Yleensä asunto-osakeyhtiöllä on tarve edistää hallintaan ottamista koskevaa asiaa viipymättä.
Ehdottoman määräajan korvaaminen sanalla ”viipymättä” voi kuitenkin parantaa asunto-osakeyhtiön asemaa niissä tapauksissa, joissa päätöksen tiedoksianto ei ota onnistuakseen edes nykyisessä 60 päivän määräajassa vastaanottajan välttelyn tai muun vastaavan syyn takia. Jatkossa huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan ei siis enää kariudu siihen, että vastaanottaja katoaa 60 päivän ajaksi yhtiökokouksen jälkeen.
Osakehuoneiston tai yhtiön tiloihin jäänyt omaisuus siirtyy tietyin edellytyksin asunto-osakeyhtiölle
Kokonaan uusi säännös olisi ehdotuksen mukaan osakehuoneistoon tai yhtiön tiloihin jääneen sellaisen omaisuuden käsittelystä, jonka voidaan olettaa kuuluvan osakkeenomistajalle, vuokralaiselle tai muulle osakehuoneistossa asuneelle käyttöoikeuden saajalle.
Ellei omaisuutta ole kuukauden kuluessa otettu omistajansa haltuun, siirtyy se vastikkeetta yhtiön omistukseen huoneiston hallintaan ottamisen yhteydessä.
Yhtiöllä on oikeus kuitenkin heti hävittää jätteet ja muu selvästi arvoton omaisuus pois lukien valokuvat, asiakirjat tai muut vastaavat tavarat.
Kuukauden määräaika on tarkoitus laskea yhtiön ilmoituksesta, joka koskee tavaroiden omistusoikeuden siirtymisestä. Niissä tapauksissa, joissa osakkeenomistajaa, vuokralaista tai muuta asukasta ei tavoiteta hallintaanottopäätöksen jälkeen, olisi määräaika neljä kuukautta.
On selvää, että säännös koskisi tapauksia, joissa osakehuoneisto on saatu hallintaanottopäätöksen jälkeen yhtiön hallintaan siten, että osakkeenomistaja, vuokralainen tai muu asukas on poistunut osakehuoneistosta pysyvästi ja vapaaehtoisesti.
Säännöstä ei siten sovellettaisi, jos olosuhteiden perusteella voidaan päätellä, että osakehuoneistossa edelleen asutaan tai sitä käytetään muuten. Viimeksi mainituissa tapauksissa olisi kyse ulosottoviranomaisen toimivaltaan kuuluvasta häädöstä.
Todettakoon, että asumiskäytössä olevan asunnon tyhjentäminen irtaimistosta on kiellettyä omankädenoikeutta ja sellaiseen toimeen ryhtyvä tulee yleensä myös syyllistyneeksi kotirauhan rikkomiseen.
Lakimuutosten merkitys kokonaisuutena
HE 34/2026 ei uudista huoneiston hallintaan ottamista koskevaa menettelyä näyttävästi, mutta se puuttuu täsmällisesti niihin kohtiin, joissa nykyjärjestelmä on ollut käytännössä ongelmallisin. Lyhytvuokraukseen liittyvä uusi hallintaanottoperuste selkeyttää rajanvetoa sallittuun ja puuttumista edellyttävään käyttöön. Sähköinen tiedoksianto puolestaan vähentää menettelyllisiä riskejä, jotka ovat usein muodostuneet koko prosessin pullonkaulaksi.
Kokonaisuutena uudistus siirtää hallintaan ottamisen asemaa hieman. Se ei enää olisi vain teoreettinen viimesijainen keino, vaan käytännössä toimiva instrumentti tilanteissa, joissa osakkaan toiminta aiheuttaa todellista haittaa taloyhtiölle. Samalla säilyy kuitenkin keskeinen tasapaino, sillä hallintaan ottaminen pysyy poikkeuksellisena toimenpiteenä, joka edellyttää edelleen huolellista harkintaa ja asianmukaista menettelyä.
Taloyhtiöiden näkökulmasta uudistus ei tuo täysin uusia oikeussuojakeinoja, mutta se tekee nykyisistä keinoista toimivampia. Hallintaan ottamista koskeva sääntely täsmentyy erityisesti lyhytvuokrauksen kaltaisissa tilanteissa, joissa nykyisin on jouduttu toimimaan epävarmassa oikeustilassa.
Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että taloyhtiöt voivat reagoida ongelmatilanteisiin aiempaa ennakoitavammin ja tehokkaammin ilman, että hallintaan ottamisen poikkeuksellinen luonne varsinaisesti muuttuu.
Tarvitsetko apua huoneiston hallintaan ottamista koskevaan prosessiin?
Kuten edellä on käynyt ilmi, huoneiston hallintaan ottamista koskeva sääntely on tarkan muodollista ja ankaraa. Vaikka vuoden 2026 lakimuutokset tekevät prosessista asunto-osakeyhtiön näkökulmasta aikaisempaa sujuvamman, prosessin muodollinen ankaruus ei ole poistunut mihinkään. Huoneiston hallintaan ottamiseen liittyen kannattaa kääntyä asianajajan puoleen, jos prosessi ei ole tuttu tai asiaan liittyy muita menettelyllisiä tai todistelullisia riskejä.
Yksi tärkeimmistä erikoistumisaloistamme on asunto- ja kiinteistöjuridiikka. Asianajotoimisto Kinanen & Co Oy:n asianajajat ja muut juristit neuvovat myös asunto-osakeyhtiöitä niiden toimintaan liittyvissä asioissa.
Mikäli tarvitset apua, ota yhteyttä sivun alalaidasta löytyvällä yhteydenottolomakkeella tai soita 019 450 370 tai lähetä sähköpostia info@tapiokinanen.com.
Tapio Kinanen
asianajaja