Alapohjan mikrobivaurioista yleisesti
Alapohjarakenteiden mikrobivauriot ovat kiinteistö- ja asuntokauppariitoja hoitavan asianajajan näkökulmasta kenties yleisin virhetyyppi, kun kyse on käytettyjen omakotitalojen kaupasta.
Mitä “hometalo” tarkoittaa
“Hometalolla” tarkoitetaan kansankielisesti rakennusta, jossa havaitaan mikrobivaurio. Vaikka mikrobivaurioita voidaan havaita missä osassa rakennusta tahansa, tyypillisimpiä paikkoja mikrobivaurioitumiselle ovat maahan kosketuksessa olevat rakenteet, kuten alapohjarakenteet, sokkelin alaosa ja kellarirakenteet, ellei esimerkiksi selviä putki- tai kattovuotoja ole tapahtunut.
Miten alapohjan mikrobivauriot syntyvät?
Tyypillisiä syntymekanismeja alapohjan mikrobivaurioille ovat esimerkiksi sade- ja sulamisvesien valuminen rakenteisiin, kapillaarisesti maassa ja rakennusosissa etenevä kosteus ja ylipäätään rakennuksen puutteellinen kosteudenhallinta, jotka myös kiinteistöriitoihin liittyvissä kuntotarkastusraporteissa toistuvat.
Alapohjan riskirakenteet vanhoissa pientaloissa
Kosteus- ja mikrobivauriot ovat tilastollisesti yleisimpiä tietyissä rakenneratkaisuissa, joita kutsutaan myös riskirakenteiksi. Alapohjan tunnetuimpia riskirakenteita vanhoissa pientaloissa ovat mm. huonosti tuulettuvat puurossipohjarakenteet, kaksoisbetonilaattarakenteet, ja maanvastaisen betonilaatan päälle tehdyt puukoolatut lattiarakenteet sekä valesokkelirakenteet.
Alapohjan riskirakenteiden osalta on erityisen tärkeää, että kiinteistön kaupan molemmat osapuolet toimivat huolellisesti ja että kummallakin osapuolella on kaupanteossa realistinen käsitys alapohjarakenteen kunnosta.
Rakenneosien ikä ja tekninen käyttöikä
Koska mikrobivauriot syntyvät usein pitkän ajan kuluessa, myös rakenteen ikä on merkityksellinen mikrobivaurioitumisen riskiä lisäävä asia. Suuntaa antavasti se aikaväli, jonka jokin rakenne tyypillisesti kestää käyttökuntoisena, on määritelty Rakennustiedon kiinteistön keskimääräisiä teknisiä käyttöikiä ja kunnossapitojaksoja koskevissa RT-ohjekorteissa. Vaikka tekninen käyttöikä ei tarkoita sitä, että rakenne pitäisi sen ylittämisen jälkeen automaattisesti uusia, alapohjarakenteen tekniseen käyttöikään on syytä kiinnittää huomiota kaupanteossa myös mahdollisen mikrobivaurion riskin todennäköisyyden osalta.
Milloin alapohjan mikrobivauriot ovat maakaaren mukainen virhe?
Kiinteistön virhe: kiinteistö ei vastaa sovittua, annettuja tietoja tai perusteltuja odotuksia
Kiinteistössä on virhe, jos kaupanteon jälkeen ilmenee, ettei kaupan kohde vastaa sovittua tai niitä tietoja, joita kaupan kohteesta on ennen kaupantekoa annettu joko tietojen virheellisyyden tai puutteellisuuden perusteella. Kiinteistössä on virhe myös, jos se salaisen virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteen huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Alapohjarakenteissa olevat mikrobivauriot ovat eittämättä rakennuksen kuntoon, kiinteistön laatuun, arvoon ja käyttöön liittyvä ominaisuus, jolla on yleensä vaikutusta kaupantekoon, jos kiinteistö myydään asumiskäyttöön.
Ostajan selonottovelvollisuuden merkitys
Ostaja ei kuitenkaan maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan saa laatuvirheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen tai joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.
Myyjän tiedonantovelvollisuuden merkitys
Toisaalta myyjä on vastuussa siitä, että hän ilmoittaa ostajalle kiinteistöstä ennen kaupan tekoa kaikki tiedossaan olevat asiat, jotka tyypillisesti voivat vaikuttaa kiinteistön käyttöön tai arvoon. Myyjän tulee siis ilmoittaa ostajalle, mikäli hän on havainnut esimerkiksi aikaisemmin tekemiensä remonttien yhteydessä alapohjassa kosteuden merkkejä tai on havainnut haju- tai terveyshaittaa kiinteistöllä. Jos myyjä jättää tällaisen tiedon ilmoittamatta tai antaa siitä väärää tietoa, kyseessä voi olla myyjän vastuulla oleva tiedonantovirhe, jos rakenteen kunnossa havaitaan vaurioita, joista myyjän voidaan olettaa tienneen.
Piilevä eli salainen virhe alapohjassa
Koska alapohjarakenteiden virheet eivät usein ole aistinvaraisesti todettavissa, alapohjarakenteiden mikrobivaurioihin liittyvissä virheissä on usein kyse piilevästä virheestä, eikä virhe johdu kummankaan osapuolen virheellisestä menettelystä kaupanteossa.
Alapohjarakenteen kunto on yleensä mahdollista selvittää luotettavasti vain riittävän laajoilla rakenteen avauksilla, jolloin on mahdollista, että kumpikaan osapuolista ei ole voinut havaita alapohjan mikrobivaurioita ennen kaupantekoa. Jos alapohjassa havaitaan vasta kaupanteon jälkeen mikrobivaurio, jota kumpikaan ei ole voinut havaita ennen kauppaa, on mahdollista, että kyseessä on kiinteistön piilevä virhe. Edellytyksenä on, että rakenteen kunto poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Milloin ostajan on teetettävä lisätutkimuksia ennen kauppaa
Mikäli ostajalla on kuitenkin ennen kaupantekoa ollut esimerkiksi riskirakennetyypin, rakenteen teknisen käyttöiän ylittymisen, silmämääräisesti tai kosteusmittauksissa havaitun rakenteiden kosteuden tai kosteusrasituksen perusteella aihetta epäillä, että alapohjarakenteessa saattaa olla kosteus- tai mikrobivaurioita, ostajalla on ollut maakaaren 2 luvun 22 §:ssä tarkoitettu erityinen syy ulottaa ennakkotarkastus myös teknisiin tai muihin tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin.
Jos ostaja on ollut kaupanteossa tietoinen mikrobivaurioihin viittaavista havainnosta tai riskiä mikrobivaurioihin voidaan pitää muiden ennen kauppaa annettujen tietojen perusteella todennäköisenä, ja ostaja on silti päättänyt jättää tarkemmat tutkimukset rakenteeseen tekemättä, on mahdollista, että ostaja on menettänyt oikeutensa vedota virheeseen kokonaan tai osittain.
Myyjän vakuuttelut kiinteistön ominaisuuksista ja vastuun laajuus
Merkityksellistä on myös, miten myyjä on asiassa menetellyt. Jos ostajan ilmaistessa huolensa mahdollisista mikrobivaurioista myyjä on esimerkiksi vakuuttanut talon olevan puhdas tai muutoin nimenomaisesti sanonut alapohjan olevan kunnossa, myyjän virhevastuu voi olla normaalia laajempi.
Toisaalta on hyvä muistaa, että kiinteistön yleisluontoinen kehuminen ei sellaisenaan yleensä johda virhevastuuseen sillä perusteella, että myyjän esittämät yleisluontoiset kehut osoittautuisivatkin myöhemmin osin perusteettomiksi esimerkiksi, jos kiinteistöstä löytyy mikrobivaurio.
Virhearvioinnin kokonaisuus
Vaikka yleisesti alapohjarakenteissa havaitut mikrobivauriot ovat luonteeltaan sellaisia, joita potentiaalisesti voidaan pitää kaupan kohteessa olevana virheenä, on kaupan kohteen virheellisyyden arviointi aina kokonaisarviota. Virheen arvioinnissa on otettava huomioon niin kiinteistön ja siinä olevan virheen yksilölliset ominaisuudet sekä kiinteistöstä annetut tiedot kuin punnittava ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden ja myyjän tiedonantovelvollisuuden välistä suhdetta.
Kiinteistöriitojen ehkäisy jo ennen kauppaa
Etenkin vanhempien omakotitalojen osalta mikrobivaurioihin liittyviä riitoja voidaan ehkäistä sillä, että rakenteen kuntoa selvitetään riittävästi jo ennen kaupan tekoa. Mikäli kuntotarkastus on teetetty, mutta olet epävarma, miten siinä tehtyjä havaintoja pitäisi tulkita ja onko lisätutkimuksille tarvetta mikrobivaurioiden riskin tai kaupan vastuun kannalta, voi olla järkevää kääntyä rakennusalan asiantuntijan tai juristin puoleen jo ennen lopullista kaupantekoa.
Oikea-aikaisen reklamaation merkitys
Mikäli havaitset ostamassasi kiinteistössä kaupanteon jälkeen viitteitä alapohjan mikrobivaurioista, ensiarvoisen tärkeää on, että siitä ilmoitetaan myyjälle mahdollisimman pian. Koska maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita siitä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle mahdollisimman pian, esimerkiksi homeeseen viittaavaa hajua ei kannata jäädä pidemmäksi ajaksi ihmettelemään.
Riittävää ei ole myöskään ainoastaan hoitaa oiretta esimerkiksi tiivistämällä lattian ja seinän välisiä liitoksia, vaan rakenteen kuntoa ja virheen laajuutta on selvitettävä riittävän laajoilla kuntotutkimuksilla mahdollisimman pian.
Milloin kannattaa olla yhteydessä asianajajaan?
Ostin kiinteistön ja epäilen virhettä
Ostajan on suositeltavaa olla yhteydessä asianajajaan jo virheilmoitusta eli reklamaatiota laadittaessa, ja asiantunteva asianajaja osaa arvioida virheen laatua ja neuvoa tarkemmin, onko asiassa edellytyksiä hinnanalennukselle tai kaupan purulle ja kuinka asiassa tulisi edetä.
Myin kiinteistön ja sain reklamaation kiinteistön virheestä
Myyjän puolestaan kannattaa olla yhteydessä asianajajaan heti, kun saat reklamaation kiinteistössä havaituista vaurioista. Myyjän näkökulmasta asianajaja osaa arvioida esimerkiksi kaupan tekoon liittyvien asiakirjojen ja olosuhteiden perusteella tarkemmin, onko kyseessä maakaaren 2 luvun 17 §:n mukainen laatuvirhe ja onko virheeseen vedottu oikea-aikaisesti.
Asianajaja kiinteistönkaupan virhettä koskevaan asiaan
Yksi tärkeimmistä erikoistumisaloistamme on asunto- ja kiinteistöjuridiikka. Asianajotoimisto Kinanen & Co Oy:n asianajajat ja muut juristit neuvovat asuntokaupan ja kiinteistökaupan virheisiin, rakennusvirheisiin, urakkariitoihin ja kiinteistönvälityksen virheisiin liittyvissä tilanteissa. Palvelemme sekä asunnon tai kiinteistön myyjiä että ostajia. Avustamme myös välitysliikkeitä kiinteistönvälityksen virheisiin liittyvissä riitatilanteissa. Voit siis kääntyä puoleemme, olipa asemasi asiassa mikä tahansa. Mikäli tarvitset apua, ota yhteyttä sivun alalaidasta löytyvällä yhteydenottolomakkeella tai soita 019 450 370 tai lähetä sähköpostia info@tapiokinanen.com.
Essi Pitkäkangas
OTM, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja