Mikä on reklamaatio?
Reklamaatiolla tarkoitetaan myyjälle toimitettavaa ilmoitusta, jossa tuodaan kiinteistössä tai asunnossa havaitut virheet ja niihin perustuvat vaatimukset myyjän tietoon. Virhetilanteita voivat olla muun ohella asunnossa havaitut kosteus- tai sisäilmaongelmat, remontin yhteydessä paljastuneet rakennusvirheet tai huonokuntoiset rakenteet tai esimerkiksi putkistojen, lämmitys- tai ilmanvaihtojärjestelmän toimintaongelmat.
Reklamaation sisältöä olemme tarkemmin käsitelleet blogitekstissämme Miten tehdään reklamaatio asunnon virheestä.
Keskeiset säännökset ja niiden tausta
Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.
Vastaavasti asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaan
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.
Maakaaren ja asuntokauppalain esitöistä ilmenee, että lakia säädettäessä tarkoituksena on ollut, että virheilmoitussäännökset on ollut tarkoitus säätää mahdollisimman yhdenmukaisiksi, eikä asunnonostajan asemaan ei saisi vaikuttaa se, onko ostettava asunto luonteeltaan irtainta (osakehuoneisto) vai kiinteää omaisuutta (kiinteistö). (HE 21/2005 vp s. 16 ja HE 120/1994 vp s. 21 ja 37; Helsingin HO:n tuomio 28.1.2026 nro 48 asiassa S 22/2569).
Tästä syystä tässä artikkelissa käsittelemme reklamaatioaikaa koskevaa oikeuskäytäntöä yhteisesti sekä asuntokauppalain, että maakaaren sääntelyn näkökulmasta.
Milloin “virhe on havaittu tai olisi pitänyt havaita”?
Ajankohta, josta kohtuullinen reklamaatioaika lasketaan, voi alkaa jo aikaisemmin kuin ostaja olettaa.
Reklamaatioajan laskeminen alkaa kulua virheen havaitsemisesta tai siitä, kun virhe olisi pitänyt havaita. Reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti (KKO 2008:8, KKO 2016:69, HE 120/1994 vp, s. 58).
Jos virhe on helppo huomata ja paikallistaa, reklamaatioaika alkaa heti, kun ostaja on saanut tietää puutteesta tai viasta ja siitä vastuussa olevasta.
Jos sen sijaan ensimmäinen virheestä kertova havainto on vain viite virheestä, joka edellyttää tarkempaa selvittämistä, reklamaatioaika alkaa siitä, kun ostajalla on objektiivisesti arvioituna riittävät edellytykset havaita jokin ulospäin näkyvä ja tarkasteltavissa oleva seikka virheelliseksi.
Pelkkä vian tai puutteen havaitseminen ei yksin ole ratkaisevaa reklamaatioajan alkamisajankohtaa määriteltäessä, vaan lisäksi edellytetään, että ostaja on voinut ymmärtää kyseessä olevan sellainen puute tai vika, joka oikeuttaa esittämään myyjälle virhevaatimuksen (HE 14/1994 vp s. 110, HE 187/2002 vp s. 46 ja HE 21/2005 vp s. 43).
Mikäli kiinteistössä tai asunnossa tavanomaisessa käytössä tai esimerkiksi remontin yhteydessä havaitaan jokin viite tai epäilys mahdollisesta virheestä, ostaja on velvollinen selvittämään asiaa tarkemmin. Reklamaatioajan alkamista ei ole mahdollista lykätä sillä, että ostaja päättää olla selvittämättä tekemänsä havainnon syytä ja merkitystä tarkemmin, vaan siinä tapauksessa reklamaatioaika alkaa kulua jo aikaisemmin kuin virheen tosiasiallisesta havaitsemisesta ja ymmärtämisestä. Asiaa on arvioitava sen mukaan, milloin ostajalla olisi ollut kohtuudella mahdollisuus virheeseen perustuvien vaatimusten ilmoittamiseen, jos hän olisi pyrkineet aktiivisesti selvittämään asiaa.
Jos kiinteistöllä esimerkiksi havaitaan tavanomaisesta poikkeavaa hajua, reklamaatioaika ei siis välttämättä ala heti hajun havaitsemisesta, vaan vasta siitä, kun ostaja on pystynyt varmistumaan, että haju ei johdu esimerkiksi puhdistamattomista ilmanvaihtokanavista ja että kyse on myyjän vastuulla olevasta virheestä. Ostaja ei kuitenkaan voi jäädä useiksi kuukausiksi aprikoimaan hajun lähdettä, vaan hajun lähdettä on selvitettävä aktiivisesti reklamaatioajan alkaessa suhteellisen pian ensimmäisestä havainnosta.
Reklamaatioajan alkaminen riippuu myös virhetyypistä – mitä helpommin virhe tai viite virheestä on aistinvaraisesti havaittavissa, sitä aikaisemmin virheen havaitsemista voidaan pitää mahdollisena, josta reklamaatioajan laskeminen alkaa. On kuitenkin mahdollista, että mitään aistinvaraisia havaintoja ei ole ilmennyt ja virhe, eli esimerkiksi rakenteissa olevat virheet havaitaan vasta vuosia kaupanteon jälkeen ostajan tekemän remontin yhteydessä. Jos viitteitä virheestä ei ole sitä ennen ollut, ostajalle ei ole syntynyt velvollisuutta varmuuden vuoksi tutkia rakennuksen kuntoa, vaan oikeus vedota virheeseen lasketaan ensimmäisestä havainnosta.
Myös ostajan asiantuntemukselle, henkilökohtaisille ominaisuuksille ja muille olosuhteille voidaan antaa merkitystä arvioitaessa, milloin ostajan olisi pitänyt virhe havaita. Esimerkiksi rakennusalan asiantuntijan voidaan olettaa havaitsevan virheen ja ymmärtävän virheeseen liittyvien havaintojen merkityksen nopeammin kuin maallikon. Toisaalta jos ostaja ei itse asu asunnossa, vaan on vuokrannut sen toiselle, ostajan mahdollisuudet havaita esimerkiksi asuntoon ilmestyvät kosteusjäljet voivat olla rajallisemmat. Huomionarvioista on myös, että jos kiinteistössä tai asunnossa on useita virheitä, reklamaatioaika lasketaan jokaisen virheen osalta erikseen. Ostajan ei reklamaatiota tehdessään edellytetäkään varmuuden vuoksi tietävän kaikkia mahdollisia kiinteistön virheitä ja puutteita, vaan ostajan täytyy ilmoittaa myyjälle virheistä ainoastaan sillä laajuudella kuin hän on niitä havainnut. Ostajan on syytä ottaa huomioon, että jostakin havaitusta virheestä ei ole reklamoitu kohtuullisessa ajassa, voi ostaja menettää oikeutensa vedota siihen siinäkin tapauksessa, että myöhemmin kaupan kohteessa havaitaan muita virheitä, joista vaatimus voidaan esittää.
Tuoreessa hovioikeuskäytännössä (Helsingin hovioikeuden tuomio 28.1.2026 nro 48, dnro S 22/2569) on vahvistettu, että reklamaatioajan laskeminen alkaa siitä, kun ostaja on havainnut tai hänen olisi pitänyt havaita asunnossa tai asunto-osakeyhtiön rakennuksen muissa osissa mahdollisesti taloudellisia vastuita kasvattava virhe myös siinä tapauksessa, että kyseessä on asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakenteiden kuntoon liittyvä virhe. Ratkaisun olosuhteet ovat koskeneet tilannetta, jossa osakkeenomistajalla on ollut tosiasiallinen mahdollisuus vaikuttaa yhtiön päätöksentekoon. Merkityksellistä ei siis välttämättä ole se, milloin virheiden olemassaolon selvittämisestä tai virheistä seuraavista toimenpiteistä on tosiasiassa taloyhtiön päätöksenteossa päätetty tai milloin virheestä osakkeenomistajalle aiheutuvat kustannukset ovat täsmällisesti selvinneet.
Mikä on kohtuullinen reklamaatioaika?
Kuten reklamaatioajan alkamisenkin kohdalla, myös kohtuullisen reklamaatioajan pituus on arvioitava tapauskohtaisesti. Kohtuullinen reklamaatioaika riippuu muun ohella kauppaan ja virheeseen liittyvistä olosuhteista, kuten osapuolten asemasta, asiantuntemuksesta ja muista henkilökohtaisista ominaisuuksista, kaupan kohteesta, virheen laadusta ja laajuudesta ja osapuolten tietoisuudesta ja menettelystä.
Korkeimman oikeuden, hovioikeuksien ja kuluttajariitalautakunnan käytännöstä on kuitenkin oikeuskäytännössä muodostettu seuraavanlaiset raamit kohtuulliselle reklamaatioajalle.
Nyrkkisääntönä oikeuskäytännössä on kiinteistökaupan osalta kohtuullisena pidetty korkeintaan noin 7–8 kuukauden reklamaatioaikaa, jos vaurioiden selvittäminen on edellyttänyt asiantuntijan tarkastuksen teettämistä. Esimerkiksi Vaasan hovioikeuden ratkaisussa 5.9.2000 S 00/138 8–9 kuukauden jälkeen tehtyä reklamaatiota on kuitenkin pidetty jo viivästyneenä, vaikka yksittäistapauksissa 10 kuukaudenkin aika on hyväksytty kohtuullisena.
Kuluttajariitalautakunta puolestaan on ratkaisukäytännössään katsonut, että kohtuullinen aika on asuntokaupassa yleensä enintään noin 6 kuukautta siitä, kun ostajalle selvisi virheen merkitys.
Yksinkertaisten ja helpommin havaittavissa olevien virheiden osalta kohtuullinen reklamaatioaika voi olla huomattavasti lyhyempikin, esimerkiksi 2–3 kuukautta.
Korkeimman oikeuden, hovioikeuksien ja kuluttajariitalautakunnan oikeuskäytännössä on kuitenkin yleensä sekä asuntojen että kiinteistöjen osalta kohtuullisena hyväksytty ainakin noin 3–4 kuukauden reklamaatioaika. Vaikka sinänsä kohtuullisen reklamaatioajan arviointiperusteet ovat asuntokauppalain ja maakaaren sääntelyssä samankaltaiset, yleisesti ottaen voidaan todeta, että usein asunto-osakkeissa olevat virheet ovat helpommin havaittavissa ja selvitettävissä kuin monet kiinteistöissä esiintyvät virheet.
Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2016:69 mukaan kohtuullinen aika virheeseen perustuvien vaatimusten ilmoittamiselle voi myös jonkin verran pidentyä myyjälle tehdyn alustavan havaittuja virheitä koskevan ilmoituksen, ostajan ja myyjän välisten virhettä koskevien neuvottelujen, tarkastusten ja muun asian selvittämisen vuoksi.
Jos ensimmäisen reklamaation tekemisen jälkeen havaitaan uusia virheitä, reklamaatioaika on niiden osalta yleensä ensimmäistä virhettä lyhyempi.
Yhteenveto – mitä reklamaation määräajasta pitää vähintään huomioida
Vaatimusten ilmoittamiselle varattua aikaa arvioitaessa on otettava huomioon, että reklamaatioon riittää arvio virheen taloudellisesta merkityksestä suurin piirtein, eikä reklamaatiossa ilmoitettu rahamäärä rajoita lopullisia vaatimuksia (KKO 2016:69 kohta 11).
Reklamaatiota on mahdollista täydentää ja tarkentaa jälkeenpäin, kun tarkempi kustannustaso on selvillä.
Suositeltavaa on, että asunnossa tai kiinteistössä havaitsemasi vian tai puutteen havaittuasi ilmoitat virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista mahdollisimman pian. Myös mahdolliset virheeseen viittaavaan havaintoon liittyvät lisätutkimukset kannattaa tehdä tai tilata heti, kun asiassa on syntynyt epäilys siitä, että havainto saattaa liittyä myyjän vastuulla olevaan virheeseen. Jos selvitysten teettämisessä kuluu ostajasta riippumattomasta syystä aikaa, on myyjälle syytä esittää jonkinlainen alustava vaatimus ja ilmoittaa tarkentavansa vaatimuksia lisätutkimusten valmistuttua.
Jos virhe ja sen oikeudellinen merkitys eivät ole täysin selviä ja yksinkertaisia, 3–4 kuukauden mittaista reklamaatioaikaa voidaan pitää turvallisena aikana virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista ilmoittamiseen.
Epäselvissä tilanteissa on joka tapauksessa suositeltavaa ottaa yhteyttä asiantuntevaan juristiin, joka huolehtii siitä, ettei reklamaatio-oikeutta asian selvittämisen aikana menetetä. Lyhytkin ennakkokartoitus juristin kanssa voi estää viivästyneeseen reklamaatioon perustuvan oikeuksien menettämisen. Ostajaosapuolen kannattaa olla juristiin yhteydessä siinäkin tapauksessa, että on tehnyt reklamaation itse ja mahdollisesti myöhässä, jolloin asiassa voidaan vedota reklamaatio-oikeuden säilymisen kannalta keskeisiin olosuhteisiin.
Essi Pitkäkangas
OTM, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
Lähteet
- Saarnilehto, Kohtuullinen reklamaatioaika (DL 2010, s. 149–151)
- Nevala – Suni, Asuntokauppalaki (Alma Insights 2024)
- Hoffren, Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa (Alma Talent 2021)
- Luukkonen Yli-Rahnasto, Reklamaatiovelvollisuus (Alma Talent 2021)
- Heikkinen, Vastuun rajat kiinteistön kaupassa (Alma Talent 2018)
- Niemi, Maakaaren järjestelmä I – Kiinteistön kauppa ja muut luovutukset (Alma Talent 2016)
- Nevala, Asuntokauppalaki (Alma Talent 2016)
- Länsman, Ostajan reklamaatiovelvollisuus laatuvirheestä kiinteistön kaupassa (Edilex 2021)