Mikä on reklamaatio?
Reklamaatio eli virheestä ilmoittaminen on asunnon ostajan näkökulmasta ensimmäisiä ja tärkeimpiä toimenpiteitä silloin, kun on syytä epäillä asunnon virhettä.
Reklamaation laiminlyönti tai muut puutteet reklamoinnissa voivat pahimmillaan johtaa siihen, että ostaja menettää oikeutensa vedota virheisiin, jolloin myyjä vapautuu virhevastuusta.
Milloin asunnossa tai kiinteistössä on virhe?
Reklamaation tekeminen tulee aiheelliseksi, kun on syytä epäillä asunnon tai kiinteistön virhettä.
Asunnon tai kiinteistön virhe tarkoittaa useimmiten sitä, että kaupan kohde ei ole ominaisuuksiltaan sopimuksen mukainen tai kaupan kohde ei vastaa ennen kauppaa siitä annettuja tietoja tai kaupan kohde ei niin sanotun salaisen virheen takia vastaa ostajan perusteltuja odotuksia.
Lisäksi asunto-osakeyhtiömuotoisten asuntojen kauppaa koskevassa asuntokauppalaissa ja kiinteistömuotoisten asuntojen kauppaa koskevassa maakaaressa on säädetty muistakin erityisistä virhetyypeistä.
Asianajotoimisto Kinanen & Co:n blogissa on käsitelty asunnon ja kiinteistön virheistä muun muassa seuraavissa kirjoituksissa.
- Kiinteistö- ja asuntokauppariidat https://www.tapiokinanen.com/kiinteisto-ja-asuntokauppariidat/
- Puuttuva rakennuslupa ja muut vallintavirheet https://www.tapiokinanen.com/puuttuva-rakennuslupa-ja-muut-vallintavirheet/
- Taloussanomien juttu 70-vuotiaan rintamamiestalon kaupasta 3.5.2020 https://www.tapiokinanen.com/taloussanomien-juttu-70-vuotiaan-rintamamiestalon-kaupasta-3-5-2020/
- Mikrobivaurioituneen talon kaupan purku https://www.tapiokinanen.com/mikrobivaurioituneen-talon-kaupan-purku/
- Alapohjan mikrobivauriot kiinteistön virheenä https://www.tapiokinanen.com/alapohjan-mikrobivauriot-kiinteiston-virheena/
- Katkeamattoman vakuutusturvan merkityksestä asuntoa vaihtavalle https://www.tapiokinanen.com/katkeamattoman-vakuutusturvan-merkityksesta-asuntoa-vaihtavalle/
Asuntokauppalain ja maakaaren virhesäännökset poikkeavat jossain määrin toisistaan, mutta virhearvioinnissa ja reklamaatiovelvollisuuteen liittyvässä sääntelyssä on myös paljon yhtäläisyyksiä.
Tämä kirjoitus koskee reklamaatiota käytetyn asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa. Tämä kirjoitus ei käsittele asuntokauppalain mukaisten uudiskohteiden virheistä reklamointia eikä elinkeinonharjoittajamyyjän vastuuta kuluttajaostajalle.
Milloin reklamaatio pitää tehdä?
Reklamaatioaika alkaa kulua, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita
Sekä asuntokauppalain että maakaaren mukaan reklamaatio on tehtävä kohtuullisen ajan kuluessa. Kohtuullisen ajan kuluminen alkaa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.
Reklamaatioaika alkaa kulua virheen havaitsemisesta, jos havainto virheestä on selkeä. Virheen havaitsemisesta reklamaatioaika alkaa kulua esimerkiksi silloin, kun ostaja muuttaa asuntoon sisään ja havaitsee ensimmäisenä iltana, että keittiön liesituuletin on rikki. Tällainen havainto ei jätä paljonkaan arvailun varaan.
Reklamaatioaika voi kuitenkin alkaa jo ennen kuin ostaja on täysin selvillä virheen olemassaolosta. Tästä on kyse, kun ostajan ”olisi pitänyt havaita” virhe. Jotta reklamaatioaika alkaa tällä perusteella kulua, on ostajan pitänyt tehdä jonkinlainen virheeseen viittaava havainto. Kyse voi olla esimerkiksi siitä, että ostaja havaitsee sisäseinän maalipinnan alkavan kupruilla ja irtoilla, mikä voi viitata kosteuden esiintymiseen seinärakenteessa. Tällaisessa tilanteessa ostajan edellytetään ryhtyvän selvittämään mahdollisen virheen olemassaoloa joutuisasti. On johdonmukaista, että myös reklamaatioaika alkaa kulua pian virheeseen viittaavan havainnon tekemisen jälkeen.
Minkä ajan kuluessa reklamaatio pitää tehdä?
Kohtuullisen reklamaatioajan pituutta ei ole laissa nimenomaisesti säädetty.
Kohtuullisen reklamaatioajan enimmäispituus on täsmentynyt oikeuskäytännössä ja kirjallisuudessa, joskin reklamaatioajan enimmäispituus näyttää ajan oloon kasvaneen. Reklamaatioajan on katsottu olevan enintään viisi, kuusi tai seitsemän kuukautta. Vanhempaa näkemystä edustaa kolmen tai neljän kuukauden enimmäisaika.
Yhtä ja oikeaa reklamaation enimmäispituutta ei ole olemassa eikä sellaiselle ole tarvetta. Ostajan näkökulmasta on erittäin tärkeää ymmärtää, että kohtuullisen reklamaatioajan pituus riippuu virheen laadusta ja muista olosuhteista: mitä selkeämpi virhe, sitä nopeampaa reklamaatiota ostajalta edellytetään. Esimerkiksi rikkinäisestä liesituulettimesta voidaan edellyttää reklamoitavan huomattavasti lyhyemmässä ajassa kuin monimutkaisemmasta ja enemmän selvitystyötä edellyttävästä virheestä, kuten seinässä ilmenevästä kosteudesta.
Oma näkemykseni on, että mahdollisen virheen selvittämiseen kannattaa ryhtyä heti ja reklamaatio on tehtävä viivyttelemättä, kun riittävät tiedot sen tekemiseksi ovat olemassa. Yksinkertaisesta ja selvästä virheestä on reklamoitava muutaman kuukauden kuluessa. Monimutkaisten ja selvitystyötä edellyttävien virheiden reklamaatioaika on pidempi, mutta kun virheen havaitsemisesta alkaa olla kulunut neljästä kuuteen kuukautta, kasvaa myös ostajan riski siitä, että myöhemmin tehty reklamaatio katsotaan myöhästyneeksi ja ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen. Monimutkaisemman virheen kohdalla reklamaatiota joudutaan myös usein täydentämään myöhemmin, koska kaikkea tietoa virheestä ei vain ole mahdollista saada ensimmäiseen reklamaatioon käytettävissä olevassa ajassa. Jos ensimmäisen reklamaation tekemisen jälkeen havaitaan uusia virheitä, on näistä perusteltua ilmoittaa alkuperäistä reklamaatioaikaa lyhyemmässä ajassa viipymättä.
Virheitä ei tule purkaa tai korjata ennen reklamaatiota ja ennen kuin myyjälle on tarjottu tilaisuus tutustua niihin
Selvittelytyötä edellyttävien virheiden kohdalla on lisäksi otettava huomioon, että väitettyjä virheitä ei kannata purkaa tai korjata ennen kuin reklamaatio on tehty myyjälle ja myyjälle on tarjottu tilaisuus tutustua väitettyihin virheisiin. Ratkaisussa KKO 2008:8 katsottiin, että ostajan reklamaatio oli myöhästynyt, kun ostaja oli reklamoinut myyjää virheestä vasta purettuaan rakennuksen. Toisaalta esimerkiksi vahingonrajoittamisvelvollisuudesta ja vakuutusten suojeluehdoista seuraa, ettei ostaja voi antaa esimerkiksi vesiputken vuodon aiheuttaa sellaisia vahinkoja, jotka kyetään vahingonrajoittamistoimin estämään. Väitetyt virheet tulisi kuitenkin säilyttää mahdollisimman ennallaan siten, että ostaja voi halutessaan niitä käydä tarkastelemassa tarvittaessa asiantuntijan avustuksella.
Kenelle reklamaatio tehdään?
Reklamaatio tehdään asunnon tai kiinteistön myyjälle. Pääsääntö on selkeä, mutta kysymys näyttää käytännössä tuottavan paljon päänvaivaa.
Jos myyjiä on vain yksi, tilanne on selkeä. Reklamaatio toimitetaan myyjälle itselleen.
Jos myyjiä on useampi, reklamaatio tulee lähtökohtaisesti osoittaa ja toimittaa kaikille myyjille. Poikkeuksena voidaan mainita tilanne, jossa myyjänä on pariskunta ja reklamaatio on toimitettu vain toiselle pariskunnan osapuolista. Tällöin saatetaan katsoa, että reklamaatio on tehty tehokkaasti molemmille pariskunnan osapuolille. Varmempi kuitenkin on, että tässäkin tilanteessa reklamaatio osoitetaan ja toimitetaan myyjänä olevan pariskunnan molemmille osapuolille esimerkiksi käyttämällä kauppakirjaan merkittyjä sähköpostiosoitteita tai kirjattuja kirjeitä. Samoin suosittelen meneteltävän, jos myyjänä on kuolinpesä.
Jos myyjän puolesta joku on tehnyt kaupan myyjän antamalla valtakirjalla, tulee reklamaatio edelleen tehdä myyjälle itselleen eikä kauppakirjan allekirjoittaneelle valtuutetulle, paitsi jos valtakirjassa valtuutetulle on annettu kelpoisuus ottaa vastaan reklamaatio (yleensä ei ole).
Reklamaatiota asunnon tai kiinteistön virheestä ei voi toimittaa myyjän puolesta kauppaa hoitaneelle kiinteistönvälittäjälle. Kiinteistönvälittäjällä ei ilman eri valtuutusta ole kelpoisuutta ottaa vastaan myyjälle osoitettua reklamaatiota. Toinen asia on, että ostajalla voi olla syytä toimittaa kiinteistönvälityslakiin perustuva vahingonkorvausvaatimus suoraan kiinteistönvälittäjälle, jos kiinteistönvälittäjä on menetellyt asiassa virheellisesti ja aiheuttanut ostajalle vahinkoa.
Millä tavalla reklamaatio pitää tehdä?
Laissa ei säädetä, millä tavalla reklamaatio pitää tehdä.
Käytännössä reklamaatio on tehtävä aina kirjallisesti, jotta reklamaation tekemisen ajankohta ja reklamaation sisältö voidaan myöhemmin todistaa.
Todisteluongelmien takia reklamaation tekeminen suullisesti ei tule kyseeseen. Tiedossani ei ole, että tuomioistuimen ratkaistavaksi olisi tullut kysymystä suullisesta ja äänitetystä reklamaatiosta.
Usein reklamaatio tehdään sähköpostilla, jolloin kannattaa pyytää myyjää kuittaamaan reklamaatio vastaanotetuksi. Usein myyjä vastaa sähköpostitse toimitettuun reklamaatioon pian eikä kysymys reklamaation perille menosta sähköpostitse muodostu epäselväksi.
Jos reklamaation perille meno sähköpostitse on epävarmaa, kannattaa reklamaatio toimittaa jollakin muulla todistettavalla tavalla. Reklamaation lähettämiseen voi esimerkiksi käyttää kirjattua kirjettä, jolloin ainakin kirjeen henkilökohtaisesta vastaanottamisesta jää todiste. Reklamaatio voidaan toimittaa myös käyttämällä käräjäoikeuden haastemiestä, jolloin reklamaation tekemisen ajankohdasta ja sisällön tulemisesta myyjän tietoisuuteen ei jää mitään epäselvyyttä. Haastemiestiedoksiannon käyttämiseen ei useimmissa tapauksissa ole tarvetta.
Mitä reklamaation pitää sisältää?
Hyvä reklamaatio on selkeä ja täsmällinen. Reklamaation kannattaa sisältää ainakin seuraavat tiedot.
- Kenelle reklamaatio on osoitettu eli kaikkien myyjien tiedot
- Kuka reklamoi eli kaikkien ostajien tiedot
- Kauppapäivä ja kaupan kohteen yksilöintitiedot
- Minkälaisia virheitä on havaittu
- Milloin virheet on havaittu
- Miten virheet ilmenevät käytännössä
- Mihin tutkimuksiin ostaja on ryhtynyt virheiden selvittämiseksi
- Mitä ostaja vaatii virheiden perusteella (hinnanalennus ja sen määrä, kaupan purku, vahingonkorvaus ja sen määrä)
Jos kaupan kohteessa on tarkoitus suorittaa rakenneavauksia tai muita tutkimuksia, reklamaatiossa kannattaa tarjota myyjälle mahdollisuus osallistua kaupan kohteessa tehtäviin lisätutkimuksiin tai muu mahdollisuus perehtyä väitettyihin virheisiin. Tällöin on otettava huomioon myös riittävä ennakointi, jotta myyjällä on tosiasiassa aito mahdollisuus osallistua tutkimuksiin tai hankkia oma asiantuntija väitettyjä virheitä tarkastelemaan.
Reklamaatioon kannattaa kirjata määräaika, jonka kuluessa myyjän toivotaan vastaavan reklamaatioon kirjallisesti. Tyypillisesti käytetään kahden viikon pituista vastausaikaa. Myyjältä kannattaa yrittää saada kirjallinen vastaus reklamaatioon, koska jos myyjä kiistää reklamaation, kirjallista kiistoa tarvitaan todisteeksi ostajan vakuutusyhtiölle siitä, että asiassa on sattunut oikeusturvavakuutuksen ehdoissa tarkoitettu vakuutustapahtuma eli riita, jolloin ostajalle voidaan myöntää vakuutuksesta oikeusturvaetu asianajo- ja tutkimuskulujen korvaamista varten.
Dokumentaation keräämisen merkitys
Heti kun virhe havaitaan, kaikki oleellinen tieto virheestä ja sen selvittelystä kannattaa dokumentoida. Käytännössä dokumentaatio sisältää valokuvia, videoita, sähköposteja, kuntotarkastusraportteja, asiantuntijalausuntoja ja korjausarvioita. Kirjallinen aineisto ratkaisee usein sen, miten vahva ostajan näyttö virheistä lopulta on.
Lisäksi ennen laajojen korjausten aloittamista kannattaa varmistaa, että vaurio ja sen laajuus on dokumentoitu kunnolla ja myyjälle on tarjottu tilaisuus virheisiin perehtymiseen. Muuten myöhemmin voi olla vaikea näyttää, mistä virheestä on ollut kyse ja kuinka merkittävä se on ollut.
Mitä voi vaatia virheen perusteella?
Virheen seuraamukset riippuvat virheen vakavuudesta ja siitä aiheutuneista seurauksista.
Ostajalla voi olla oikeus vaatia virheen seurauksena hinnanalennusta tai jos virhe on olennainen, kaupan purkua.
Jos virheestä on aiheutunut vahinkoa ja myyjä on menetellyt huolimattomasti, voi ostajalla olla oikeus myös vahingonkorvaukseen. Tällaista korvattavaa vahinkoa voivat olla esimerkiksi sijaisasumisen kulut remontin ajan tai mikrobivaurion seurauksena mikrobien saastuttamat vaatteet ja kalusteet.
Kahden kuluttajan välillä tehtävässä kaupassa myyjällä ei ole oikeutta eikä velvollisuutta virheen oikaisemiseen. Ostajalla ei siis ole oikeutta vaatia myyjää korjaamaan mahdollista virhettä.
Mikään ei kuitenkaan estä sitä, että ostaja ja myyjä sopivat siitä, että myyjä korjaa virheen. Tällaisten sopimusten laadinnassa on tärkeää noudattaa huolellisuutta ja käyttää aina asianajajaa sen varmistamiseksi, että sopimus täyttää sille asetetut tavoitteet eikä sisällä kohtuuttomia riskejä.
Tarvitseeko reklamaation tekemisessä asianajajaa?
Jo ensimmäisen reklamaation tekemisessä kannattaa käyttää asianajajan apua etenkin, jos tilanne on monimutkainen ja virheen taloudellinen intressi merkittävä. Tavallista kuitenkin on, että ostaja on jo ennen asianajajan puoleen kääntymistään tehnyt itse ensimmäisen reklamaation, jonka myyjä on kiistänyt. Tällöin asianajajan ensimmäisiä toimenpiteitä riita-asiassa on sen selvittäminen, tuleeko ostajan itsensä tekemää reklamaatiota täydentää. Usein reklamaation täydentäminen on välttämätöntä. Ostajan kannattaa siis hyvissä ajoin kääntyä asianajajan puoleen silloinkin, kun hän on jo itse tehnyt reklamaation ja myyjä on kiistänyt virheen. Näin säilytetään mahdollisuus tehdä täydennysreklamaatio ja paikata ne mahdolliset puutteet, joita ostajan itse tekemässä reklamaatiossa on tai jotka ovat ilmenneet vasta ostajan itse tekemän reklamaation jälkeen virhettä selviteltäessä.
Tarvitsetko apua reklamaation tekemiseen tai reklamaatioon vastaamiseen?
Yksi tärkeimmistä erikoistumisaloistamme on asunto- ja kiinteistöjuridiikka. Asianajotoimisto Kinanen & Co Oy:n asianajajat ja muut juristit neuvovat asuntokaupan ja kiinteistökaupan virheisiin, rakennusvirheisiin, urakkariitoihin ja kiinteistönvälityksen virheisiin liittyvissä tilanteissa. Palvelemme sekä asunnon tai kiinteistön myyjiä että ostajia. Voit siis kääntyä puoleemme, olipa asemasi asiassa mikä tahansa.
Mikäli tarvitset apua, ota yhteyttä sivun alalaidasta löytyvällä yhteydenottolomakkeella tai soita 019 450 370 tai lähetä sähköpostia info@tapiokinanen.com.
Klaus Kinanen
asianajaja
Lähteet
- Luukkonen Yli-Rahnasto, Marja: Reklamaatiovelvollisuus. Alma Talent 2021.
- Hoffrén, Mia: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa. Alma Talent 2021.
- HE 14/1994 Hallituksen esitys eduskunnalle asuntokauppaa koskevaksi lainsäädännöksi
- HE 120/1994 Hallituksen esitys eduskunnalle maakaareksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi
Kirjoittajasta
Asianajaja, OTM, LKV ja Asianajotoimisto Kinanen & Co Oy:n osakas Klaus Kinanen on työskennellyt Asianajotoimisto Kinanen & Co Oy:llä ja sitä edeltäneellä Asianajotoimisto Tapio Kinasella vuodesta 2014 yhtenä erikoistumisalueenaan asunto- ja kiinteistökauppariidat sekä urakkariidat. Uransa aikana asianajaja Klaus Kinanen on hoitanut lukuisia asunto- ja kiinteistökauppariitoja eri puolella Suomea sekä yksittäisiä asioita myös ulkomailla. Erikoistumista aihepiiriin on tukenut hänen oma kiinnostuksensa rakentamiseen, rakennusfysikaalisiin ilmiöihin ja maankäyttöön. Kiinteistö- ja rakennusjuridiikan ohella muita Klausin erikoistumisalueita ovat riidanratkaisu yleensä, talousrikosasiat sekä pk-yritysten yritysjuridiikkaan liittyvät toimeksiannot.