Vallintavirhe virhetyyppinä
Julkisuudessa käytävä keskustelu asuntojen virheistä pyörii yleensä sisäilmaongelmien sekä home- ja kosteusvaurioiden ympärillä. Vähemmälle huomiolle jäävät sellaiset virhetyypit, joita ei voi sellaisenaan aistinvaraisesti havaita ja jotka eivät yleensä aiheuta välitöntä terveyshaittaa. Yksi tällaisista näkymättömistä virhetyypeistä on vallintavirhe.
Maakaaren 2 luvun 18 §:n 1. momentin mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos
- 1) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
- 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
- 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka tiedossaan olevasta 2 kohdassa tarkoitetusta luvasta tai päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
- 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla;
- 5) kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa; sekä
- 6) määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain 4 luvussa tarkoitettujen rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.
Maakaaren 2 luvun 18 §:n 2. momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.
Vallintavirhe liittyy siis yleensä kiinteistön käyttöä koskeviin viranomaislupiin ja -päätöksiin. Maakaarta koskevassa hallituksen esityksessä vallintavirhettä on kuvattu seuraavasti: “Kiinteistön vallintavirheellä tarkoitetaan sitä, ettei ostaja voi ennen kaupantekoa tehdyn viranomaisen päätöksen vuoksi käyttää kiinteistöä sellaiseen tarkoitukseen kuin hän kauppaa tehdessään saattoi perustellusti edellyttää.” (HE 1994/120 vp, s. 7)
Vallintavirhe koskee virhetyyppinä vain kiinteistöjä. Vastaavaa säännöstä ei ole esimerkiksi osakehuoneistojen kauppaa koskevassa asuntokauppalaissa.
Seuraavassa käydään kursorisesti esimerkein läpi vallintavirhettä koskevassa säännöksessä mainitut virhetilanteet.
1) Virheellinen tieto kaupan kohteena olevan kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä
Maakaaren 2 luvun 18 §:n 1. momentin 1 kohdassa on kyse virheellisestä tai harhaanjohtavasta tiedosta. Virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon tulee liittyä kaavaan, rakennuskieltoon, luovutusrajoitukseen tai muuhun kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavaan viranomaisen päätökseen. Lisäksi edellytetään, että annetun virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Mikäli myyjä on jättänyt kokonaan ilmoittamatta mainituista tiedoista, sovelletaan tämän kohdan sijaan maakaaren 2 luvun 18 §:n 1. momentin 3 kohtaa.
Esimerkki
Myyjä oli ennen kaupantekoa ilmoittanut ostajalle, että kiinteistöä aikaisemmin koskenut rakennuskielto on päättynyt ja kiinteistölle voi nyt rakentaa asunnon. Kaupan jälkeen ostajalle selvisi, että kaavan laatimista varten määrätty rakennuskielto olikin vielä voimassa. Koska myyjä oli antanut virheellisen tiedon kiinteistöä koskevasta rakennuskiellosta, on kiinteistössä vallintavirhe.
Virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon vaikutuksellisuus kaupan kannalta tarkoittaa käytännössä sitä, että mikäli ostajalla olisi ollut käytössään oikeat tiedot, kauppaa ei olisi tehty samanlaisin ehdoin tai kauppaa ei olisi tehty lainkaan. Esimerkkitapauksessa tämä kriteeri varmasti täyttyy, kun kohde on myyty nimenomaan asunnon rakentamista varten. Ostaja ei olisi tehnyt kauppaa, jos olisi tiennyt, että kiinteistölle ei saa rakentaa.
2) Virheellinen tieto kaupan kohteena olevan kiinteistön naapurikiinteistöä koskevasta viranomaisen päätöksestä tai luvasta
Maakaaren 2 luvun 18 §:n 1. momentin 2 kohdassa on kyse virheellisestä tai harhaanjohtavasta tiedosta. Virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon tulee liittyä kaupan kohteena olevan kiinteistön naapurikiinteistöä koskevaan viranomaisen päätökseen tai lupaan. Lisäksi edellytetään, että annetun virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Mikäli myyjä on jättänyt kokonaan ilmoittamatta mainituista tiedoista, sovelletaan tämän kohdan sijaan maakaaren 2 luvun 18 §:n 1. momentin 3 kohtaa.
Esimerkki
Myyjä oli ennen kaupantekoa ilmoittanut, että kaupan kohteena olevan kiinteistön naapurissa sijaitsevalla louhoksella harjoitetaan viranomaisluvin vain satunnaista melua ja pölyämistä aiheuttavaa kiviainesten käsittelyä. Kaupan jälkeen ostajalle selvisi, että naapurikiinteistöä koskevat maa-aineislupa ja ympäristölupa mahdollistavat laajamittaisen maa-aineslupa mahdollistavat laajamittaisen kiviainesten ottamisen ja murskaamisen. Toiminnasta kulkeutuu merkittävää melua ja lisäksi kiviainespölyä kaupan kohteena olevalle kiinteistölle. Koska myyjä oli antanut virheellisen tiedon naapurikiinteistöä koskevasta viranomaisluvasta, on kiinteistössä vallintavirhe.
Virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon vaikutuksellisuus kaupan kannalta tarkoittaa käytännössä sitä, että mikäli ostajalla olisi ollut käytössään oikeat tiedot, kauppaa ei olisi tehty samanlaisin ehdoin tai kauppaa ei olisi tehty lainkaan. Esimerkkitapauksessa naapurikiinteistöltä harjoitetusta toiminnasta kantautuva melu olisi varmasti vaikuttanut ainakin kauppahintaan sitä alentavasti.
3) Tietojen ilmoittamatta jättäminen
Mikäli myyjä on jättänyt kokonaan ilmoittamatta edellä mainituissa maakaaren 2 luvun 18 §:n 1. momentin 1 tai 2 kohdassa tarkoitetun tiedon, sovelletaan maakaaren 2 luvun 18 §:n 1. momentin 3 kohtaa. Mikäli tällainen tieto on jätetty kokonaan antamatta ja tiedon antamatta jättämisellä arvioidaan olleen vaikutusta kauppaan, on kiinteistössä vallintavirhe.
Esimerkki
Myyjä oli jättänyt kertomatta ostajalle, että naapurikiinteistölle on myönnetty lupa jätteenkäsittelylaitoksen rakentamiseen. Naapurissa sijaitseva jätteenkäsittelylaitos todennäköisesti vaikuttaa kiinteistön hintaan sitä alentavasti verrattuna ominaisuuksiltaan muuten samankaltaisiin kohteisiin, joiden naapurissa jätteenkäsittelylaitosta ei ole. Kiinteistössä oli vallintavirhe.
4) Ostajan virheellisen käsityksen oikaisematta jättäminen
Maakaaren 2 luvun 18 §:n 1. momentin 4 kohta koskee tilannetta, jossa ostaja on virheellisessä käsityksessä edellä mainituissa maakaaren 2 luvun 18 §:n 1. momentin 1 tai 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla ja myyjän on täytynyt havaita tämä. Mikäli myyjä havaitsee ostajan virheellisen käsityksen, hänen on oikaistava se. Mikäli myyjä ei oikaise havaitsemaansa ostajan virhekäsitystä, kiinteistössä on vallintavirhe.
Esimerkki
Ratkaisussa KKO 2015:72 oli kyse tilanteesta, jossa myyjä oli ilmoittanut ostajille, että kiinteistö sijaitsi alueella, jolle oli vahvistettu kaavarunko ja että kiinteistö oli kaavarungossa asuinkäyttöön tarkoitettua aluetta. Kaupan jälkeen ostajat lausuivat, etteivät he olleet saaneet ennen kaupantekoa tietoa siitä, että kaavarungossa noin 19 prosenttia tilan kokonaispinta-alasta ja 16 prosenttia rantaviivasta oli varattu yleiseksi uimarannaksi ja venevalkama-alueeksi. KKO katsoi, että kiinteistössä oli maakaaren 2 luvun 18 §:n 1. momentin 4 kohdassa tarkoitettu vallintavirhe. Ostajat olivat siis toisin sanoen voineet olla siinä perustellussa käsityksessä, että heidän ostamansa kiinteistö tulee kokonaisuudessaan heidän vallintaansa. KKO tuomitsi myyjän ja kiinteistönvälittäjän yhteisvastuullisesti maksamaan ostajille hinnanalennuksena ja vahingonkorvauksena 35 000 euroa.
5) Tarvittavan luvan puuttuminen kiinteistöllä sijaitsevalta rakennukselta tai kiinteistöllä harjoitetulta toiminnalta
Maakaaren 2 luvun 18 §:n 1. momentin 5 kohdassa tarkoitetuista tilanteista asuinkiinteistön kaupan kohdalla tulee useimmiten vastaan kiinteistöllä sijaitsevalta rakennukselta puuttuva rakennuslupa. Asuinkiinteistön kaupassa ostaja saa lähtökohtaisesti olettaa, että kaupan kohteena olevaa kiinteistöä ja sillä sijaitsevaa asuinrakennusta saa käyttää asumistarkoitukseen ja että kiinteistöllä sijaitsevien rakennusten rakennusluvat ovat kunnossa, jos myyjä ei muuta ilmoita.
Käytännön asianajotyössä vallintavirhetilanne puuttuvan rakennusluvan perusteella tulee useimmiten vastaan vanhojen asuinkiinteistöjen kohdalla, joilla on tyypillisesti tehty itse remontteja ja laajennuksia rakennuksiin. Yhtenä tyyppitilanteena voidaan mainita rintamamiestalot ja niiden kellari- tai ullakkotiloihin tehdyt laajennukset ja näiden rakentaminen omatoimisesti asuinkäyttöön ilman asianmukaisia rakennuslupia. On hyvä huomata, että tämä vallintavirhesäännös ei edellytä, että rakennukselta puuttuisi kokonaan rakennuslupa. Kyse voi olla myös siitä, että rakennusluvat ovat puutteellisia. Oletettavasti uusissa kohteissa lupa-asiat käydään nykyään tarkemmin läpi, mutta sinänsä on mahdollista, että myös uusissa kohteissa lupa-asiat on puutteellisesti hoidettu.
Esimerkki
Myyjä oli ilmoittanut kaupan kohteena olevalla kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen olevan 1950-luvulla rakennettu pääosin puurunkoinen kolmikerroksinen asuinpientalo. Kaupan jälkeen ostajalle selvisi, että kiinteistön alin kerros, joka sijaitsi pääosin maanpinnan alapuolella, on alun perin ollut varastotilaa ja joka oli myyjää edeltävän omistajan toimesta remontoitu asuinkäyttöön. Muutostyölle ei ollut haettu rakennuslupaa. Kiinteistössä oli vallintavirhe, josta myyjä vastasi ostajalle.
6) Määräosaa tai määräalaa ei voida muodostaa omaksi kiinteistökseen
Maakaaren 2 luvun 18 §:n 1. momentin 6 kohta koskee määräosan tai määräalan kauppaa. Kiinteistössä on virhe, jos ostaja ei voi erottaa ostamaansa määräosaa tai määräalaa omaksi kiinteistökseen.
Myyjän vastuuta rajoittavat seikat
Arvioitaessa sitä, onko kiinteistössä vallintavirhe, on ensimmäisenä katsottava, mitä myyjän ja ostajan välillä on kiinteistön ominaisuuksista sovittu. Mikäli sopimuksen perusteella jää aihe epäillä virhettä, on otettava huomioon maakaaren säännökset, jotka voivat rajoittaa myyjän vastuuta mahdollisesta virheestä. Hinnanalennuksen, vahingonkorvauksen tai kaupan purun problematiikkaan ei tässä mennä syvemmin.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 2. momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Ostajalla on käytännössä kiinteistön kaupassa melko laaja selonottovelvollisuus kaupan kohteen ominaisuuksista. Jos ostaja on ennen kauppaa esimerkiksi tutustunut kiinteistön asiakirjamappiin, jonne on koottu myös rakennuslupia koskevat asiakirjat ja rakennuslupien puutteellisuus on ollut todettavissa näitä asiakirjoja ja kiinteistöstä ennakkotarkastuksessa tehtyjä havaintoja vertailemalla, voidaan väittää, että ostajan on täytynyt olla tietoinen rakennuslupien puutteesta ennen kauppaa. Tällaisessa tilanteessa ostaja ei voisi enää vedota rakennuslupien puutteellisuuteen virheenä kaupan tekemisen jälkeen. Monesti kysymys ostajan tietoisuudesta on riitainen.
Maakaaren 2 luvun 21 §:n 1. momentin mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin. Tämä toisaalta myös tarkoittaa, että mikäli kiinteistön käyttö muuttuu mahdottomaksi kaupan jälkeen jonkin lakimuutoksen takia, ei kyse ole vallintavirheestä, josta myyjä vastaisi.
Maakaaren 2 luvun 21 §:n 2. momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, jonka myyjä on korjannut ennen kuin kiinteistö on luovutettu ostajalle. Myyjä vapautuu vallintavirhettä kokevasta vastuusta, mikäli myyjä esimerkiksi korjaa rakennusluvissa olevat puutteet ennen kiinteistön luovutusta ostajalle.
Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1. momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Tarkkaa aikamäärettä laissa tarkoitetulle kohtuulliselle reklamaatioajalle ei ole ja se riippuu tilanteesta. Selvemmässä tapauksessa reklamaatio on tehtävä nopeammin kuin monimutkaisemmassa ja enemmän selvitystyötä vaativassa tilanteessa. Oikeuskirjallisuuden ja oikeuskäytännön perusteella kohtuullinen reklamaatioaika vaihtelee jossain 3-4 kuukauden ja enintään 5-7 kuukauden välillä.
Tarvitsetko asianajajaa kiinteistön vallintavirhettä koskevaan asiaan?
Asunto- ja kiinteistökaupan virhetilanteet, kiinteistönvälitystä koskevat riidat ja urakkariidat ovat yksi Asianajotoimisto Kinanen & Co:n erikoistumisalueista. Jos tarvitset apua kiinteistön vallintavirhettä koskevassa asiassa, ota meihin yhteyttä internetsivujemme yhteydenottolomakkeella tai sähköpostitse info@tapiokinanen.com tai puhelimitse 019 450 370. Tarjoamme maksuttoman alkukeskustelun, jonka tarkoituksena on kartoittaa asiakkaan palvelutarve ja antaa toimenpide-ehdotus asiassa etenemiseksi.
Klaus Kinanen
asianajaja