Kevennyksiä asunto-osakeyhtiön vapaaehtoista lopettamista koskevaan lainsäädäntöön
Hallitus on antanut esityksen 34/2026 eduskunnalle laiksi asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta. Muutoksen on tarkoitus tulla voimaan lokakuun alussa 2026.
Yksi mielenkiintoisimmista esityksistä lain muuttamiseksi koskee asunto-osakeyhtiön selvitystilaan asettamista ja yhtiön kiinteistön tai sen käyttöoikeuden tai rakennuksen luovuttamista yhtiöltä.
Miten asunto-osakeyhtiön voi lopettaa?
Asunto-osakeyhtiö on lähtökohtaisesti ikuinen
Hallituksen esityksen perusteluissa todetaan, että asunto-osakeyhtiön toiminnan tarkoituksena on yhtiön kiinteistön ja rakennusten pito osakkaiden asumistarpeiden tyydyttämiseksi lähtökohtaisesti ennalta rajoittamattoman ajan. Tämä toteutuu mm. osakkeenomistajan yhtiöjärjestykseen perustuvan huoneiston hallintaoikeuden erityisenä suojana. Hallintaoikeutta voidaan lähtökohtaisesti rajoittaa vain osakkeenomistajan suostumuksella.
Millä edellytyksillä asunto-osakeyhtiö voidaan lopettaa vapaaehtoisesti?
Asunto-osakeyhtiön lopettaminen vapaaehtoisesti tapahtuu selvitystilamenettelyn kautta. Asettaminen selvitystilaan tarkoittaa yhtiön purkamista ja sitä edeltävää kiinteistön ja/tai rakennuksen myyntiä ja varojen jakamista osakkeenomistajille tietyssä suhteessa. Vaihtoehtona jakamiselle on uusrakentaminen, josta asunto-osakeyhtiölaissa on erityiset säännöksensä.
Lähtökohtaisesti edellä mainittu voidaan toteuttaa vain kaikkien osakkeenomistajien suostumuksella, jolloin yksikin vastustava osakkeenomistaja on voinut estää hankkeen etenemisen. Vastustamista ei ole tarvinnut perustella mitenkään.
Nykyisessä asunto-osakeyhtiölaissa on edellytys 4/5 annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista, jolloin selvitystilapäätös on voitu saada aikaan, mutta tämä on edellyttänyt laajoja arvioita kiinteistön arvosta, pitkän aikavälin kunnossapitotarpeista ja yksityiskohtaisia laskelmia osakkeenomistajien saamasta varallisuudesta.
Mitä ongelmia asunto-osakeyhtiön lopettamiseen on liittynyt?
Nykylainsäädännön mukainen lopettamismenettely on ollut kallis ja suuritöinen kun samalla on pitänyt vielä osoittaa, että kiinteistön pitäminen entisellään aiheuttaa osakkeenomistajille huomattavaa vahinkoa osakkeiden arvo ja osakehuoneistojen käytettävyys huomioon ottaen.
Nykysäännöstä laadittaessa ei kiinnitetty erityistä huomiota siihen, että päätöstä tehtäessä asunto-osakeyhtiön käytössä voi olla vain hyvin rajallisesti varoja päätösehdotuksen laatimiseksi taikka sitä koskevan riippumattoman asiantuntijan lausunnon hankkimiseksi.
Lakia säädettäessä ei ollut ennakoitavissa nykyistä kehitystä asunto-osakeyhtiöiden toimintaedellytyksistä ns. taantuvilla alueilla. Säännöksen taustana on ollut erityisesti tilanteet, joissa selvitystila ja kiinteistön sekä rakennuksen myynti rinnastetaan purkavaan uusrakentamiseen tuoden osakkeenomistajille merkittäviä jako-osuutena kertyviä nettovaroja.
Miten asunto-osakeyhtiön vapaaehtoinen lopettaminen helpottuu lakimuutoksen myötä?
Sääntelyä on siten tarpeen ajantasaistaa. Asunto-osakeyhtiölain muutosta koskevassa hallituksen esityksessä 34/2026 vp todetaankin, että rakennemuutoksesta ja taloyhtiöiden olosuhteista käytettävissä olevien tietojen perusteella on todennäköistä, että tarve selvitystilapäätöksen tekemiseen olisi ollut ja on edelleen käsillä useammassakin yhtiössä.
Esityksen tarkoituksena on keventää päätöksentekoa tarpeettoman raskaiksi koetuista vaatimuksista tilanteissa, joissa yhtiössä olisi huomattavaa vahinkoa aiheuttavan kunnossapidon jatkamisen sijasta perusteltua päättää selvitystilaan asettamisesta ja kiinteistön, rakennuksen tai niiden käyttöoikeuden luovuttamisesta.
Hallituksen esityksessä todetaan, että näissä tilanteissa yhtiöillä on tyypillisesti verrattain vähän taloudellisia resursseja ylipäätään toiminnan järjestämiseen ja jäljellä olevat resurssit olisi tarkoituksenmukaista kohdistaa toimiin, joita yhtiön toiminnan hallittu alasajo edellyttää. Toisaalta osa hallittua alasajoa on myös tätä koskevan päätöksen perustuminen riittäviin tietoihin ja arvioon yhtiön tilanteesta ja sen tulevasta kehityksestä.
Hallituksen esityksessä kevennetäänkin osakkeenomistajalle huomattavan vahingon aiheutumisvaatimusta osakkeiden arvo ja osakehuoneiston käytettävyys huomioiden siten, että mahdollista vahinkoa tarkastellaan yhtiön rakennusten ja muiden tilojen kunnossapidon tuottaman kustannusten kautta. Samalla puututtaisiin osakkeenomistajille jaettavan netto-omaisuuden laskentaan käypien arvojen suhteen lisäksi osakkeiden lukumääriin siinä tapauksessa, että osakehuoneistoilla ei ole käypiä arvoja.
Samalla valittavan asiantuntijan työlistaa kavennetaan ja selkiytetään koskemaan käypiä arvoja välittömästi ennen selvitystilaa ja luovutuksesta päättävää yhtiökokousta. Edelleen arvion tulee sisältää käsitys rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta seuraavan vähintään 10 vuoden aikana ja näiden olennainen vaikutus osakkeenomistajan hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin käyttökustannuksiin sekä lausuman kunnossapitokuluista.
Mitä vaikutuksia asunto-osakeyhtiön vapaaehtoista lopettamista koskevan sääntelyn keventämisellä on?
Hallituksen esityksessä katsotaan, että selvitystilasta päättämisen valmistelukustannukset pienenevät ja hankkeet voidaan käynnistää realistisemmin.
Alustava selvitys korostaisi siten rakennuksen kuntoa, korjausvelkaa ja markkina-arvoa. Tarkastelun painopiste siirtyisi lain vaatiman muodollisuuden täyttämisestä suunnitelman taloudellisen järkevyyden tarkasteluun.
Edelleen muutoksen voidaan olettaa vähentävän tulkintaepävarmuutta, tuovan parempaa perustelua ja siten vähentää riitautumisen riskiä.
Voidaan toivoa, että tilanteessa, jossa korjauskulut ylittävät käyvän arvon heikkokysyntäisellä alueella eikä vuokrataso kata kuluja eikä rakennus ole enää teknisesti järkevä korjata, selvitystila olisi taloudellisesti rationaalinen vaihtoehto.
Osakkeenomistajalle selvitystila tarkoittaisi kertaluonteista varallisuuden realisointia, asunnosta luopumista ja vaihtoehtoista asumisratkaisua. Tähän on kuitenkin todettava, että selvitystila yhdistettynä uusrakentamiseen voidaan myös saada varallisuuden realisointivastikkeena vastaava uusi asuinhuoneisto.
Hallituksen esityksen piiloviesti voisi olla ajatus tarvitseeko ”taloyhtiö aina pelastaa hinnalla millä hyvänsä”. Muuttuisiko nykyinen ajattelu ”korjaa aina ja jatka toimintaa” uusien vaihtoehtojen arvioinniksi, jolloin purkaminenkin olisi kokonaistaloudellisesti parempi vaihtoehto.
Purkutilanteet ovat asunto-osakeyhtiön kannalta yksi vaativimmista päätöksentekotilanteista.
Juristin apu on perusteltua erityisesti, kun selvitystilaa harkitaan ensimmäistä kertaa, osakkaiden näkemykset ehkä jakautuvat, hankkeen taloudelliset vaikutukset ovat vielä epäselvät ja halutaan varmistaa päätöksen kestävyys.
Yksi tärkeimmistä erikoistumisaloistamme on asunto- ja kiinteistöjuridiikka. Asianajotoimisto Kinanen & Co Oy:n asianajajat ja muut juristit neuvovat myös asunto-osakeyhtiöitä niiden toimintaan liittyvissä asioissa. Toimistomme auttaa arvioimaan, onko selvitystila tai purku taloudellisesti ja juridisesti perusteltu ratkaisu sekä varmistamme, että prosessi etenee oikein alusta alkaen.
Mikäli tarvitset apua, ota yhteyttä sivun alalaidasta löytyvällä yhteydenottolomakkeella tai soita 019 450 370 tai lähetä sähköpostia info@tapiokinanen.com.
Tapio Kinanen
asianajaja