Mikrobivaurioituneen talon kaupan purku

Mikrobivaurioituneen talon kaupan purku

Vaasan hovioikeus purki helmikuussa antamassaan ratkaisussa kantajan vaatimuksen mukaisesti 200.000 euron kiinteistökaupan viitaten Korkeimman oikeuden viime vuonna antamaan ennakkoratkaisuun 2015:15.

Ennakkoratkaisun perusteluissa irtaannuttiin kaavamaisesta oikeuskirjallisuudessa luodusta käsityksestä, että virheen korjauskustannusten määrä tulisi olla vähintään 40 % kauppahinnasta, jotta se olisi kaupan purun kannalta olennainen.

Uudessa hovioikeustapauksessa oli kysymys maanvaraisessa puulattiassa ja ulkoseinien alaosassa havaituista vakavista rakennusmateriaalien kosteus- ja mikrobivaurioista. Mikrobeilla oli epätiiviyden johdosta ilmayhteys sisäilmaan.

Virheinä oli lisäksi todettu sisäkattojen MDF-levyjen irtoamisia ja vesikaton epätiivistä pellitystä.

Käräjäoikeuden perustelut olivat lyhyet. Pääpaino oli todeta eräiden virheiden yksinään ja kaikkien virheiden kokonaisuudessaan muodostavan maakaaressa tarkoitetun salaisen virheen. Korjauskustannusten määräksi oli arvioitu noin 85.000 euroa eli noin 38 % kauppahinnasta. Käräjäoikeus viittasi oikeuskäytäntöön, jossa korjauskustannusten oli tullut olla 30-40 % kauppahinnasta ennen kuin se oikeuttaisi kaupan purkuun.

Käräjäoikeus otti huomioon lisäksi virheestä johtuneet rakennuksen terveyshaitat sekä asumiskelvottomuuden. Virheen katsottiin olevan olennainen ja käräjäoikeus purki tuomiollaan kiinteistökaupan.

Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen ja perustelut mutta laajensi perusteluja korkeimman oikeuden viimeisen ratkaisun suuntaisesti.

Sen mukaan virheen olennaisuutta tuli arvioida sen kokonaismerkityksen kannalta. Virhe on olennainen, jos ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Ostajan oma käsitys ei ole arvioinnissa ratkaiseva vaan virheen tulee olla objektiivisesti tarkastellen olennainen.

Perusteluissa todettiin, että alapohjan ja ulkoseinien mikrobivauriot ovat laadultaan sellaisia, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen edellyttää virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä. Korjauskulujen suuruuteen hovioikeus viittasi vain toteamalla, että ne ovat merkittävät ja olennaisesti suuremmat kuin mitä ostaja kauppaa tehtäessä oli otaksunut joutuvansa kohtuullisina korjauskuluina maksamaan.

Päätöksestä on lisäksi havaittavissa, että hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden esittämän mikrobivaurion syyksi maanvaraisen betonilaatan pinnalla ja alasidepuun lähistöllä olleen kosteuden ainakin rakennusaikaisessa paikalleen jätetyssä jätteessä ja rakenteiden eristeissä. Puulattiaan liittyvä riski oli toteutunut ja aiheuttanut mikrobivaurioitumista.

Ostajat olivat kaupan jälkeen kärsineet terveysongelmista kuten kuumeilusta, silmien kirvelystä, kutinasta, päänsärystä, väsymyksestä ja voimattomuudesta. Kyse ei ollut allergiasta. Poismuuton jälkeen huonekalut oli poltettu ja oireilu päättynyt.

Päätöksen taustalla voi olla nähtävissä entistä vakavampi suhtautuminen terveysongelmiin ja sen tosiasian hyväksyminen, että mikrobivaurioituminen on vakava terveysriski ja se tulee ottaa kiinteistön laatuvirheasioissa huomioon. Mikrobivaurioituminen voidaan todeta yksinkertaisesti eri tutkimuksin mutta vaurioiden ja terveysongelmien välisen syy-yhteyden toteen näyttäminen onkin sitten toinen juttu. Usein on kuultu myyjän kannanottona, että syy-yhteyttä ei ole eikä hän ole monta vuotta samoissa tiloissa asuttuaan havainnut mitään. Liki mahdotonta on ollut myös saada lääkärinlausuntoja mikrobivaurioitumisen vaikutuksesta ostajan terveydentilaan.

Tärkeämpää onkin siten hyväksyä havaittu mikrobivaurioituminen, etenkin jos suora ilmayhteys sisäilmaan on todettavissa, vakavaksi terveysriskiksi, joka edellyttää välittömiä korjaustoimenpiteitä. Kokonaisarvostelussa ei enää olisi merkitystä kaavamaisella korjauskustannusten osuudella kauppahinnasta.

Vaasan hovioikeus 23.2.2016, tuomio nro 93, dnro S 15/575. Tuomio ei ole lainvoimainen.
– Tapio Kinanen

    Saatat pitää myös