Huoneiston hallintaanotto

Huoneiston hallintaanotto

Kuva: openclipart

Mitä huoneiston hallintaan ottaminen tarkoittaa

Osakehuoneiston omistaminen tarkoittaa käytännössä sitä, että osakkeenomistaja omistaa tietyt osakkeet, jotka oikeuttavat tietyn huoneiston hallintaan kyseisen taloyhtiön rakennuksessa. Hallintaoikeus merkitsee käytännössä sitä, että osakas saa käyttää huoneistoa yhtiöjärjestyksen ja järjestyssääntöjen puitteissa vapaasti ja asua huoneistossa tai vuokrata sen edelleen.

Huoneiston hallintaan ottaminen tarkoittaa, että huoneiston hallintaoikeus siirtyy osakkeenomistajalta taloyhtiölle taloyhtiön päättämäksi ajaksi, kuitenkin pisimmillään kolmeksi vuodeksi.

Osakkeenomistajalla ei huoneiston hallintaan ottamisen jälkeen ole oikeutta asua huoneistossa tai vuokrata sitä edelleen. Huoneiston hallintaan ottaminen johtuu yleensä jostakin huoneiston omistajan tai vuokralaisen moitittavasta menettelystä kuten taloyhtiön järjestyssääntöjen rikkomisesta tai vastikkeiden maksamatta jättämisestä. Huoneiston hallintaan ottamisesta säädetään asunto-osakeyhtiölain 8 luvussa.

Hallintaan ottaminen on toteutettava laissa määrättyä menettelyä noudattaen, joten taloyhtiön on ennen toimenpiteisiin ryhtymistä hyvä konsultoida isännöitsijää tai juridiikan ammattilaista, jos hallintaan ottaminen ei ole prosessina hallitukselle entuudestaan tuttu.

Hallintaan ottamisen syyt

Huoneiston hallintaan ottaminen voi johtua vain asunto-osakeyhtiölaissa säädetyistä syistä, joita ovat:

  1. maksamattomat vastikkeet;
  1. maksamattomat kulut, jotka ovat aiheutuneet taloyhtiön hallituksen antaessa varoituksen tulevasta huoneiston haltuun ottamisesta huoneiston omistajalle todisteellisesti tiedoksi;
  1. huoneistoa hoidetaan niin huonosti, että taloyhtiölle tai toiselle huoneistolle aiheutuu siitä haittaa;
  1. huoneistoa käytetään vastoin yhtiöjärjestyksen tai taloyhtiön hyväksynnän mukaista huoneiston käyttötarkoitusta;
  1. huoneistossa vietetään häiritsevää elämää tai
  1. huoneiston omistaja tai muu asukas ei osaltaan huolehdi siitä, että taloyhtiön tilat pysyvät järjestyksessä ja kunnossa.

Varoitus hallintaan ottamisesta

Huoneiston hallintaan ottamisen ensimmäisessä vaiheessa taloyhtiön hallituksen tulee antaa huoneiston omistajalle ja mahdolliselle vuokralaiselle tai muulle asukkaalle kirjallinen varoitus.

Varoituksessa on mainittava, että taloyhtiöllä on mahdollisuus ottaa huoneisto hallintaansa sekä kerrottava, mistä huoneiston hallintaan ottaminen johtuu. Varoituksesta on myös käytävä ilmi, mitä tiloja hallintaan ottaminen koskee ja miten pitkään taloyhtiö aikoo pitää huoneistoa hallinnassaan.

Varoitus on annettava todisteellisesti tiedoksi, mikä tarkoittaa, että varoituksen tiedoksianto täytyy antaa haastemiehen hoidettavaksi. Jos huoneiston omistajaa, vuokralaista tai muuta asukasta ei tavoiteta, niin varoitus voidaan lähettää kirjatulla kirjeellä. Henkilön katsotaan saaneen tiedon varoituksesta seitsemäntenä päivänä varoituksen lähettämisestä.

Jos ei tiedetä, kuka huoneiston omistaja, vuokralainen tai muu asukas on, varoitus voidaan antaa tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä tai paikkakunnalla yleisesti ilmestyvässä lehdessä ja lisäksi toimittamalla tieto siitä kyseiseen huoneistoon. Henkilön katsotaan saaneen tiedon varoituksesta lehden ilmestymispäivänä.

Huoneiston omistajan mahdollisuus oikaista menettelynsä

Huoneiston omistajalla on mahdollisuus varoituksen saatuaan oikaista menettelynsä, josta häntä on varoituksessa moitittu. Huoneiston omistaja voi esimerkiksi lopettaa häiritsevän elämän viettämisen tai maksaa vastikerästinsä.

Huoneistoa ei voida ottaa taloyhtiöin hallintaan, jos omistaja on oikaissut moititun menettelynsä viivytyksettä varoituksen saamisen jälkeen. Edellytyksenä kuitenkin on, että huoneiston omistaja maksaa taloyhtiölle ne kulut, jotka ovat aiheutuneet varoituksen tiedoksiantamisesta, jos taloyhtiö niitä vaatii. Jos omistaja ei maksa tiedoksiannosta aiheutuneita kuluja, taloyhtiöllä on edelleen mahdollisuus ottaa huoneisto hallintaansa.

Yhtiökokous päättää huoneiston hallintaan ottamisesta

Jos osakkeenomistaja ei ole varoituksen jälkeen korjannut menettelyään tai maksanut varoituksen tiedoksiantamisesta aiheutuneita kuluja, taloyhtiön yhtiökokous voi päättää huoneiston hallintaan ottamisesta. Hallituksen kannattaa kutsua päätöksen tekemistä varten koolle ylimääräinen yhtiökokous, jos seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen on pitkä aika eivätkä ylimääräisen yhtiökokouksen pitämisen kustannukset eivät ole suhteettoman suuret.

Osa isännöitsijöistä tarjoaa taloyhtiöille mahdollisuuden pitää myös sähköinen yhtiökokous, jota voidaan pitää varsin kätevänä keinona silloin, kun yhtiökokouksessa ei ole tarvetta käydä asiasta laajempaa keskustelua. Sähköinen yhtiökokous soveltuu hyvin myös esimerkiksi juuri hallintaan ottamisesta päättämiseen.

Yhtiökokouksen päätös huoneiston hallintaan ottamisesta hyväksytään, jos huoneiston hallintaan ottamista on kannattanut yli puolet annetuista äänistä. Se osakkeenomistaja, jonka huoneiston hallintaan ottamisesta päätetään, on esteellinen osallistumaan päätöksentekoon. Osakkeenomistaja ei siis voi äänestää oman huoneistonsa hallintaan ottamista koskevassa asiassa.

Yhtiökokouksen päätös huoneiston hallintaan ottamisesta on annettava huoneiston omistajalle, vuokralaiselle tai muulle asukkaalle samalla tavalla tiedoksi kuin hallituksen varoitus huoneiston hallintaan ottamisesta. Päätös on annettava tiedoksi 60 päivän kuluessa sen tekemisestä tai päätös on tehoton ja menettely joudutaan aloittamaan alusta.

Huoneistoni on otettu hallintaan, mitä teen?

Huoneiston omistaja, vuokralainen tai muu asukas voi moittia yhtiökokouksen päätöstä huoneiston hallintaan ottamisesta käräjäoikeudelle lähetetyllä moitekanteella. Moitekanne on annettava käräjäoikeudelle 30 päivän kuluessa siitä, kun taloyhtiö on antanut moitekanteen nostavalle henkilölle tiedon yhtiökokouksen päätöksestä niin kuin edellä on todettu.

Moitekanteessa huoneiston omistaja, vuokralainen tai muu asukas voi vaatia yhtiökokouksen päätöksen julistamista pätemättömäksi. Mahdollinen pätemättömyys johtuu siitä, että huoneiston hallintaan ottamiselle ei ole ollut asianmukaista asunto-osakeyhtiölaissa säädettyä syytä (ks. edellä kohta Hallintaan ottamisen syyt).

Hallintaan otetun huoneiston vuokraaminen

Taloyhtiö ei saa ottaa hallintaan otettua huoneistoa omaan käyttöön tai pitää sitä tyhjillään, vaan taloyhtiön on viipymättä vuokrattava hallintaan otettu huoneisto markkinaehtoisella vuokralla sopivalle vuokralaiselle hallinnassaolon ajaksi.

Jos huoneiston ottaminen taloyhtiön hallintaan ei ole johtunut huoneistossa asuvan vuokralaisen käytöksestä, on taloyhtiön ensisijaisesti vuokrattava huoneisto siinä jo asuvalle vuokralaiselle.

Jos osakkeenomistaja, vuokralainen tai muu asukas on ennen hallintaan ottamista aiheuttanut huoneistolle vahinkoa, on taloyhtiön ennen huoneiston edelleen vuokraamista tehtävä huoneistossa tarvittavat korjaukset huoneiston omistajan lukuun.

Taloyhtiön hallintaan otettuun huoneistoon hankkiman vuokralaisen oikeus pitää osakehuoneistoa hallinnassaan päättyy ilman irtisanomista viimeistään silloin, kun huoneiston yhtiön hallintaanottoaika päättyy, riippumatta siitä, mitä vuokrasuhteen kestosta on sovittu vuokrasopimuksessa.

1.4.2019
Klaus Kinanen
OTM, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja

    Saatat pitää myös