Kuukausi: toukokuu 2020

Moni aloitteleva yrittäjä perustaa yrityskumppaninsa kanssa osakeyhtiön osuuksin 50 % ja 50 %, koska ”Kyllähän me toimeen tullaan iäti ja aikojen loppuun.”

Jos mitään päätöksentekoa ohjaavaa osakassopimusta ei ole, niin fifty-fifty-vaihtoehto on kenties huonoin vaihtoehto tai ainakin yksi kehnoimmista vaihtoehdoista osakeyhtiön omistuspohjaksi.

Kun osakeyhtiö omistetaan kaverin kanssa puoliksi ja kaverin kanssa menee sukset ristiin, voi yhtiökumppani käytännössä lamaannuttaa koko yrityksen toiminnan, sillä päätöksiä ei vain saada yhtiökokouksessa läpi, vaativat ne sitten määräenemmistöä tai yksinkertaista enemmistöä. Tällä voi olla lyhyessäkin ajassa tuhoisat seuraukset liiketoiminnalle.

Olisikin parempi, että yrityksen omistuspohja on hieman laajempi, vaikkapa trio: 33 % + 33 % + 34 % tms. Tai jos duolla mennään, niin sitten mennään niin, että toisella on enemmän kuin puolet osakkeista ja äänivallasta. Kyllähän tandemillakin ajaessa toisen tehtävä on ohjata ja polkea, kun taas toinen vain polkee, mutta neuvoo silti ohjastajaa siitä, minnekä seuraavaksi mentäisiin.

Näitä juttuja pitäisi käsitellä kaikissa yritystoiminnan aloitusoppaissa. Silti yllättävän moni yritys perustetaan edelleen fifty-fifty-periaatteen mukaan. Onhan silläkin toki perustelunsa: yhdenvertaisuus, tasapuolisuus, kollektiivisuus ja niin edelleen. Jos kuitenkin haluaa varautua yllättäviin ja piileviin yritystoiminnan karikoihin, valitsee omistuspohjaksi jonkin muun vaihtoehdon kuin 50 % ja 50 %.

Lopuksi on vielä huomautettava, että tämä teksti koskee kokemuksia pk-yritysten omistuspohjan eri vaihtoehtojen toimivuudesta yleisellä tasolla ja ilman osakassopimusta. Yksittäistapauksessa fifty-fifty-periaate voi olla toimiva ja sitä se voi olla myös hyvän osakassopimuksen kanssa.

Klaus Kinanen
OTM, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
Hyvinkää

Kuva: ClipArt

Asunto- ja kiinteistökauppafanaatikkona sekä virhetilanteista kiinnostuneena en voinut olla sivuuttamatta Taloussanomien 3.5.2020 julkaisemaa juttua 70-vuotiaan rintamamiestalon kaupasta.

”Uusmaalaisen talon kauppa on ääriesimerkki siitä mitä vanhan talon ostaminen ja myyminen hurjimmillaan on.”

Alkuperäistä juttua kannattaa lukea pitäen mielessään tuo lainaus. Kyseessä on siis ääriesimerkki. Varsinkin oikeudenkäynti- ja mahdollisten tutkimuskulujen osalta esimerkkitapaus vaikuttaa rajulta tapaukselta. On hyvä huomata, että kuluihin vaikuttaa paljon se, minkälaisten palveluntarjoajien puoleen oikeudellisen ongelmansa kanssa kääntyy. Tosiasia on, että hinnoissa on eroa. Ja vaikka hinnoissa ei aina eroa olekaan, niin työtuntien kertymisen suhteen voi silti olla suurikin kuilu eri toimistojen välillä. Taloussanomien uutisoima tapaus on lyhyen aikavälin sisällä toinen huomaamani tapaus, jossa otsikkotasolle ovat päässeet suuret oikeudenkäyntikulut. Ei hyvä. Mutta tämä oikeudenkäyntikuluista tällä erää.

Koska asunto- ja kiinteistökauppariitojen kohteena on myyjän entinen koti ja ostajan uusi koti, liittyy riidan kohteeseen usein voimakkaita tunnesiteitä. Myyjä on saattanut asua asunnossa vuosikymmenet. Ostajan taas oli ehkä tarkoitus asua talossa vuosikymmenet. Sekä myyjän että ostajan intressit asiassa ovat myös taloudellisesti suuret. Asunto on tyypillisisesti yksityishenkilön elämän suurimpia hankintoja, joihin on sidottu lähestulkoon kaikki sidottavissa oleva pääoma ja lisäksi otettu lainaa niin paljon kuin pankista on irti saatu. Jokainen asunto- ja kiinteistökauppariita on siis osapuolten kannalta henkisesti raastava. Lisäksi epävarmuus konfliktin aikana kurittaa ja sille on vaikea laskea taloudellista arvoa.

Nuoren juristin näkökulmasta erityisen ikäviä ovat tapaukset, joissa nuoripari hankkii vanhan rintamamiestalon ensimmäiseksi yhteiseksi asunnokseen tarkoituksenaan elää talossa seuraava vuosikymmen tai pidempään ja jossa on tilaa kasvattaa lapset. Tässä kohtaa on todettava ohimennen se, että en kommentissani syrji tai väheksy sinkkutalouksia. Usein sen rintamamiestalon ostajiksi vain osuvat puolisot yhdessä jo ihan taloudellisistakin syistä. Ja vanha talo kiinnostaa nuoria ehkä siitä syystä, että se on yleensä edullisempi kuin uudempi. Ja jos jompikumpi tahi molemmat sattuvat vielä olemaan remonttitaitoisia, ei pikkuvikoja pelätä.

No, talon hankkiminen itsessään ei ole tietenkään ikävää, mutta ikäväksi meno muuttuu sitten, kun talossa havaitaan kosteus- ja homevaurioita tai niihin johtavia rakennusvirheitä, luvatta rakennettuja kellareita, ullakoita jne. Listaa voi useasti jatkaa vaikka kuinka.

Mainitut virheet tai osa niistä olisivat voineet selvitä kuntotutkimuksissa, mutta ne on voitu jättää tekemättä kustannussyistä.

Jos kuntotutkimuksia ei ole tehdä, ovat asuntoa ennen kaupantekoa tarkastettaessa omat silmät ja nenä korvaamattomat. Varsin usein itse nimittäin huomaan riidan kohteena olevassa asunnossa vieraillessani joko maakellarin hajua tai pistävää hajua. Kyseessä ovat silloin monesti lahovaurioiden aiheuttamat hajut sekä homeiden ja mikrobien aineenvaihduntatuotteet, jotka vahvimmillaan ovat terveydelle hyvin haitallisia ja saavat silmät kirvelemään ja nenän vuotamaan. Nämä hajut ovat voineet olla asunnossa jo edellisen omistajan aikana ja samoin ne ovat olleet havaittavissa ostajan tutustuessa asuntoon ennen kauppaa. Jos ostaja on kuitenkin aikaisemmin vaikka asunut kerrostalossa eikä tiedä, miltä omakotitalon sisäilman kuuluisi tuoksua ja miltä ei, voivat edellä mainitut varoitusmerkit jäädä huomiotta. Jos käytettäisiin kiinteistönvälittäjää, välittäjä ehkä kokemuksensa perusteella osaisi kiinnittää hajuihin huomiota. Vaikka välittäjiä paljon käytetäänkin, tehdään moni kauppa edelleen suoraan ostajan ja myyjän välillä. Lopputuloksena on, että virheet jäävät ennen kaupantekoa havaitsematta.

Erilaisten virhetilanteiden problematiikkaan enempää syventymättä kehotan kaikkia häikäilemättä tuoksuttelemaan mahdollisen uuden kotinne ilmaa, kurkkimaan kaappien perukoille, ylä- ja alapohjaan, jos vain sinne pääsee. Ja jos mahdollista, dokumentoikaa, mitä tarkastuksen aikana havaitsette. Ja jos myöhemmin kaupanteon jälkeen herää epäily siitä, että asunnossa on joku vialla, ryhtykää aikaisin toimenpiteisiin. Sekä asuntokauppalaissa että maakaaressa on määräaikansa virheeseen perustuvien vaatimusten esittämiselle (pl. poikkeukset) ja mikäli fatalit ryypätään, peli on pelattu, ei korvausta. Lisäksi ostajalla on reklamaatiovelvollisuus reklamoida virheestä kohtuullisessa ajassa sen havaittuaan. Saattaa olla, että ostajalla on myös velvollisuus selvittää lisää havaitsemaansa potentiaalista laatu- tai muuta virhettä asunnossa.

Mitä aikaisemmin virheisiin puututaan, sen parempi. Se on ikävä tilanne sekä juristille että asiakkaalle, kun joudutaan toteamaan juttu vanhentuneeksi.

Mahdollisuudesta hinnanalennukseen, vahingonkorvaukseen tai kaupan purkuun voi luopua. Oikeuksista luopumisen pitäisi kuitenkin olla tietoista eikä tapahtua vahingossa siten, että määräajat unohdetaan tai niistä ei olla edes tietoisia.

Klaus Kinanen
OTM, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
Hyvinkää

Terveydenhuollon ammattilaiset ovat kertoneet, että vastaanotoilta on ikään kuin kadonnut joukko ihmisiä (pl. koronaviruspotilaat). Hoitoon ei siis hakeuduta ja sillä voi olla seurauksensa. No, miten tämä liittyy juridiikkaan?

Oikeuselämässä tilanne on osin sama kuin terveydenhuollossa. Erityisesti yksityishenkilöiden aktiivisuus heille lain mukaan kuuluvien oikeuksien vaatimisessa on laskenut paljon. Taloudellisen epävarmuuden takia perinteisesti kalliina pidettyihin juristeihin ei turvauduta.

Mutta vaikka koronavirus näyttääkin paikoin seisauttaneet tietyt yhteiskunnan alat, ei pandemia toistaiseksi ole pysäyttänyt määräaikojen ja vanhentumisaikojen kulumista. Esimerkiksi vahingonkorvaus ja velka vanhenevat kuten ennenkin.

Samoin asunnon ja kiinteistön virheeseen perustuvat vaatimukset tulee edelleen esittää asuntokauppalaissa ja maakaaressa säädetyssä ajassa. Ja edelleen samaa voi sanoa testamentin tai perinnönjaon moitteesta (luettelo ei ole tyhjentävä).

Mikäli määräajat kuluvat umpeen ennen kuin vahingonkärsijä on vaatinut korvausta vahingonaiheuttajalta, ennen kuin velkoja on katkaissut velan vanhentumisen maksukehotuksin tai ennen kuin asunnon/kiinteistön ostaja on esittänyt vaatimuksensa myyjälle, on peli pelattu.

Vahingonkorvausta, velkasuhteeseen taikka asunnon tai kiinteistön virheeseen perustuvia vaatimuksia ei voi enää määräaikain umpeuduttua tehokkaasti esittää. Paremmin muotoiltuna niitä ei voi oikeusteitse toteuttaa. Toki on tilanteita, joissa määräajat eivät päde (poikkeukset).

On arvioitava kokonaisuutena edullisin ratkaisu: lyhyen aikavälin säästö ja luopuminen laissa säädetyistä oikeuksista vs. toimet laissa säädettyjen oikeuksien toteuttamiseksi. Esimerkiksi asunnon tai kiinteistön virheessä intressi voi olla satoja tuhansia euroja.

Esimerkin suhteen valinnan ei pitäisi olla vaikea: säästö asianajokuluissa nyt ja kaupan purkuoikeuden menettäminen vs. toimenpiteisiin ryhtyminen nyt ja kaupan purkuoikeuden sekä mahdollisesti satojen tuhansien eurojen kauppahinnan palautuksen turvaaminen.

Tämän tarkoitus on herätellä miettimään asioita, jotka eivät voi odottaa. Kenenkään ei silti ole pakko vaatia oikeuksiaan, mutta niistä luopumisen olisi parempi olla tietoista eikä tapahtua vahingossa määräaikojen huomioimatta jättämisen kautta.

Asiakkaalle ei tule mukavana yllätyksenä se, että jutun kanssa olisi pitänyt olla liikkeellä aikaisemmin. Tai että aikaa asian hoitoon on tosi vähän jäljellä. Mahdollisimman aikainen puuttuminen oikeudelliseen ongelmaan tekee sen ratkaisemisesta helpompaa (ja edullisempaa).

Ja sen juristin kanssa pystyy usein neuvottelemaan sellaisen sopimuksen asian hoitamiseksi, että asiassa päästään eteenpäin taloudellisesta ahdingosta huolimatta.

Klaus Kinanen
OTM, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
Hyvinkää

Kirjoitus on julkaistu alun perin Twitterissä 2.5.2020 tilillä @KlausKinanen ja tviittien merkkimäärän rajoituksella on ollut selvästi havaittava vaikutuksensa tekstin kirjoitusasuun.