Kuukausi: lokakuu 2015

Korkein oikeus antoi syyskuun 2015 alussa merkittävän ratkaisun KKO 2015:58, joka liittyi kiinteistön laatuvirheiden olennaisuuden arviointiin kaupan purkua vaadittaessa.

Kaupan virheen olennaisuus on maakaaren asettama edellytys, jotta kauppa voitaisiin oikeuden päätöksellä purkaa ja myyjä velvoittaa kauppahinnan palautukseen. Kaupan purku on aina jyrkkä oikeusseuraamus ja kynnys purkuun saattaa tuntua liiankin korkealta monen hometalon epäonnekseen ostaneen kannalta.

Virheen arviointi on aina tapauskohtaista, johon eivät vaikuta osapuolten käsitykset vaan arviointi tehdään objektiivisesti. Virhettä voidaan pitää olennaisena jos ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin poistaa.

Oikeuskirjallisuudessa on luotu käsitys siitä, että virheen korjauskustannusten määrä tulisi olla vähintään 40 % kauppahinnasta, jotta se olisi kaupan purun kannalta olennainen.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa puututtiin juuri tähän seikkaan toteamalla, että kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan.

Ratkaisu linjasi, että mikäli korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 % kauppahinnasta, se voisi johtaa myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.

Linjausta on pidettävä ehdottoman tervetulleena, koska purkukanteissa on liikaa keskitytty suurien korjauskustannusten perustelemiseen, jotta 40 %:n raja ylittyy ja voidaan edes teoriassa vaatia kaupan purkua. Vastaavasti usein tuomioistuimet ovat tarkastelleet varsin kaavamaisesti tältä osin kaupan purun edellytyksiä. Osapuolten kannalta lopputulos ei ehkä aina ole ollut paras mahdollinen.

Tapauksessa oli kyse 1955 valmistuneesta asuinrakennuksesta, jossa oli kaupanteon jälkeen havaittu kosteusvaurioita alapohjassa ja pesutiloissa. Ostaja vaati kaupan purkua käräjäoikeudessa. Kauppahinta oli ollut 68.000 euroa ja korjauskustannukset osapuolesta riippuen 21-66 %. Korjauskustannukset olivat tietysti arviota ja väittämiä, koska todellista suuruutta ei kukaan vielä tiennyt.

Käräjäoikeus irtaantui vakiintuneesta prosenttiajattelusta purkukynnyksen arvioinnissa ja totesi, että tarkoituksenmukaisena alapohjan korjaustapana voidaan pitää korjauksen aloittamista kaikkien lattiapinnoitteiden purkamisella asuinkerroksesta käsin ja että remonttia tulee arvioida sen aikana. Ottaen huomioon rakennusta koskeneen suosituksen, ettei sitä käytetä asumiskäyttöön, mahdollisen terveyshaitan ja korjaustyön oletetun keston sekä kustannukset, piti käräjäoikeus kaupan purkamista oikeudenmukaisempana kuin sen pysyttämistä.

Käräjäoikeus osoitti tässä mielenkiintoista laajempaa näkemystä korjaustyötavan suhteen. Usein olen joutunut korjauskustannusten määrän perusteluissa kuulemaan vastaväitteen, että korjaustyö on tarpeettoman laaja, johtaa tasoparannukseen eikä ole tarpeen, jos virhe on vain alapohjan jossain osassa ja osin pesutiloissa. Sitten jutun ajamisessa onkin keskitytty korjaustyön välttämättömyyteen ja laajuuteen eikä kokonaisarviointiin. Jutun lopputuloksen arviointi sisältää silloin huomattavia epävarmuustekijöitä ja tällaisten tuomioiden jälkipuheita voi silloin tällöin lehdestä lukea.

Tässä asiassa hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja keskittyi oikeastaan yksinomaan 40 %:n säännön täyttymisen arviointiin.

Korkein oikeus kuitenkin katsoi, että olennaisuusarviointi tulee tehdä kokonaisharkinnan perusteella ottaen huomioon laatuvertailu muihin vastaaviin kohteisiin, rakentamisajankohdan tyypillinen laatutaso, sopimuksen mukaiset ominaisuudet ja ostajan käytettävissä olevat tiedot kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Näin voidaan saada kokonaiskäsitys millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää.

Jos kiinteistö poikkeaa näin määritellystä tasosta eikä ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla, voidaan virhettä pitää olennaisena myös silloin, kun sen korjaaminen on välttämätöntä mutta sitä ei voida tehdä kohtuullisin kustannuksin.

Mikäli korjauskustannukset poikkeavat merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut varautua saamiensa tietojen perusteella, voidaan laatuvirhettä pitää merkittävänä. Ostajalta ei voida tällöin edellyttää, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta.

Olennaista käytännön jutun ajamisessa on irtaantuminen kaavamaisesta prosenttirajasta, jonka perusteella ei voida ratkaista ostajan mahdollista terveysriskiä, korjaustyön lopullista laajuutta ja tarpeellisuutta. Linjaus toivottavasti johtaa muuhunkin kuin teknisten asiantuntijoiden kiistelyn jatkumiseen alapohjan korjaustavoista ja laajuudesta. Usein kuitenkin on kyse siitä, että alapohjaa ei voi korjata vain osittain vaan se on aloitettava kaikkien lattiapinnoitteiden purkamisella käräjäoikeuden perustelujen tapaan. Korjaustyön edetessä korjaustapaa ja laajuutta tulee tarkastella jatkuvasti mutta kyse on kustannuksesta ja kustannusriskistä, jota ei korkeimman oikeuden mukaan voi jättää ostajalle.
– Tapio Kinanen